El temor hizo que una estampida de gente comprara viviendas durante el reciente “boom” inmobiliario. Ahora vemos consecuencias aún más atemorizantes.

La gente que se asustó ante la posibilidad de quedar fuera del mercado inmobiliario ahora se horroriza ante los crecientes pagos de las hipotecas. La gente que temía perderse el "dinero fácil" de la subida en los precios de las viviendas ahora ve con temor que lo que sube alguna vez tiene que bajar.

Aumenta la cantidad de ejecuciones inmobiliarias. Las ventas y precios se estancan. Los prestamistas finalmente están poniéndose más estrictos y modificando los estándares de préstamo ridículamente blandos, justo en el momento en que muchas personas se dan cuenta de que no pueden pagar la hipoteca que tienen y necesitan desesperadamente una nueva.

A pesar de todo esto, sigo escuchando hablar de gente que se presiona para comprar una casa aunque no es algo que necesariamente quieran o necesiten.

Es un hecho que ser propietario de una vivienda es una manera excelente de aumentar el patrimonio para mucha gente. Esto no significa necesariamente que todos deban ser propietarios. Es un compromiso más grande y costoso que lo que la mayoría de los compradores primerizos se pueden dar cuenta. Debe tener una idea clara de adónde se está metiendo antes de comprometerse a 30 años de pagos: y no debe permitir que ninguna de las siguientes leyendas populares guíen su decisión.

'Es una buena inversión'

A veces sí, a veces no.

A nivel nacional, los precios de las viviendas aumentaron un 50% entre 2000 y 2005, y en más de 30 ciudades, incluyendo San Diego, Los Ángeles, Miami y Washington, D.C., los precios se duplicaron.

Sin embargo, esto no es lo normal. En los 30 años anteriores, de 1969 a 1999, la valorización promedio de las viviendas superó la tasa de inflación por un poco más que un punto porcentual. Compare esto con las acciones, que superaron a la inflación en 7 puntos porcentuales en el mismo período.

Además, la valorización no debe darse por sentada, como se están dando cuenta los propietarios en Detroit, Santa Bárbara, California y Kokomo, Indiana.

Hasta ahora, las bajas en los precios han sido bastante leves. Esperemos no ver una repetición de las recesiones inmobiliarias que se produjeron en Boston, Dallas, Houston, Anchorage y el Sur de California en las décadas de 1980 y 1990.

Después de caer más del 20% en la década de 1990, por ejemplo, los precios de las viviendas en Los Ángeles tardaron casi 10 años para recuperar sus valores máximos, afirma el experto en bienes raíces John Karevoll, analista de DataQuick Information Systems. Cualquiera que haya vivido allí en esa época conoce gente que vivía en el “mundo del revés”: su hipoteca era más alta que el precio que podían obtener por la vivienda si la vendían. Miles de personas simplemente abandonaron casas que no podían vender, arruinando su puntuación de crédito en el proceso. Los prestamistas redujeron los precios de casas ejecutadas para librarse de sus inventarios en crecimiento, lo que redujo aún más los valores de la propiedad. Fue un círculo vicioso que, una vez iniciado, fue difícil de detener.

Aunque los precios se mantienen normales, es posible que su hogar tenga menos valor del que usted cree. Las cifras de valorización de las viviendas no tienen en cuenta los montos considerables que los propietarios deben pagar en el camino. The Wall Street Journal una vez calculó que un propietario típico pagaría por más de 30 años casi cuatro veces el valor de compra de la casa en gastos de mantenimiento, reparaciones y mejoras.

Una casa es en principio un lugar para vivir. Su valor como inversión es secundario y por cierto no reemplaza a una cartera bien diversificada de títulos y valores.

'Estoy harto de desperdiciar mi dinero en alquiler'

Normalmente, alquilar es más barato que ser propietario. Sin embargo, en algunas ciudades, los crecientes precios de la vivienda han hecho que alquilar sea tan barato en comparación con comprar que es difícil defender la idea de ser propietario.

Para muchos, la elección es entre alquilar un lugar accesible en un buen vecindario y luchar para comprar un lugar menos deseable o que requiera muchas horas de manejo del trabajo a casa.

Como podemos ver, muchos han gastado demasiado dinero para tener una vivienda. Optaron por hipotecas ajustables o préstamos con términos exóticos: lo que inicialmente parecían ser pagos razonables súbitamente aumentaron, haciendo que la vida financiera se convirtiera en un caos y contribuyendo a la alta tasa de mora actual.

De todas maneras, usted realmente no está desperdiciando su dinero cuando envía su cheque de alquiler. Lo está intercambiando por un lugar para vivir. También está obteniendo flexibilidad y libertad: cosas que uno sacrifica cuando compra una vivienda.

Cuando se alquila, es el dueño, y no usted, quien generalmente es responsable del mantenimiento, reparaciones y el caño que se rompe en la mitad de la noche. Si el vecindario comenzara a devaluarse, o si usted obtiene o pierde un trabajo, puede levantarse e irse, a menudo con unas pocas semanas de preaviso.

Es verdad que es posible que tenga que vérselas con alquileres elevados y dueños recalcitrantes. Sin embargo, los propietarios a menudo no pueden librarse de los impuestos que aumentan y los costos de mantenimiento, además de los vecinos recalcitrantes.

Mudarse nunca es divertido, pero mudarse cuando uno es propietario de una vivienda es un proceso largo y costoso. Encontrar un comprador puede tardar meses salvo en el caso de los mercados más calientes, y uno debe tener en cuenta que los costos de venta le insumirán alrededor del 10% del valor de su vivienda, una vez que haya abonado las comisiones de los agentes y los gastos de mudanza. Por la venta de una vivienda de $250.000, eso equivale a apilar $25.000 y prenderles fuego: esa cantidad se le escurre de las manos en un santiamén.

En otras palabras, ser propietario es como casarse; arrendar es como vivir en pareja. Asegúrese de que está preparado para casarse con una casa antes de proponerse dejar la vida de inquilino.

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Necesito la deducción impositiva’

Comprar una vivienda simplemente por el descuento hipotecario sería como darle a alguien un dólar para obtener a cambio sólo 35 centavos o menos.

Esto es porque la deducción se limita a su clasificación impositiva. Si se encuentra en la franja de contribución impositiva federal superior, cada dólar que pague en intereses hipotecarios sólo le ahorra 35 centavos en impuestos. La mayoría de las personas obtienen aún menos, dado que están en las franjas de contribución impositiva del 25% o menos.

No me malinterpreten: la deducción impositiva es algo beneficioso, y uno necesita un lugar donde vivir. Pero uno debería asegurarse de que uno realmente puede afrontar la compra de una vivienda antes de arriesgarse.

Recuerde que muchos de los costos reales de ser propietario de una vivienda no son deducibles. El Tío Sam no les dará una deducción por seguro, reparaciones o mantenimiento, por ejemplo, y todos esos costos realmente se suman.

La mayoría de los propietarios deben tener planificado gastar por lo menos 1% del precio de compra de su vivienda por año en mantenimiento y reparaciones, dice el experto en finanzas Eric Tyson: y más si planea contratar a alguna otra persona para que realice el trabajo. Tyson, coautor de "Home Buying for Dummies", recomienda apartar algo de dinero todos los meses en un fondo de emergencia. Es posible que no gaste todo el dinero todos los años, pero tarde o temprano deberá hacer un gasto importante (un nuevo horno o techo, por ejemplo) que le insumirá varios años de ahorros.

Si no mantiene su vivienda en condiciones, deberá pagar aún más cuando llegue el momento de vender la propiedad. Muchos compradores ni siquiera se molestan en ofertar por una propiedad en la que se observa un abandono significativo. Incluso en los mercados calientes, es probable que los compradores soliciten concesiones especiales para pagar las reparaciones que usted debería haber hecho.

Las pruebas clave

El mejor consejo sobre el tema de si comprar o no sigue siendo la versión comprobada a través del tiempo: Hágalo cuando a usted le convenga. Esto significa tener que estar de acuerdo con todas las afirmaciones siguientes:

Planeo estar en el mismo lugar durante por lo menos tres años. Si el mercado inmobiliario de su área es débil, es posible que necesite todavía más tiempo para que la valorización de los precios compense el costo de vender y mudarse.

Puedo cubrir todos los costos involucrados. Lo que es más importante, eso requiere tener suficiente dinero en efectivo como para hacer un pago inicial decente (lo que en el entorno de préstamos de hoy en día puede significar por lo menos un 5% del precio de compra). También soy fanática del uso de hipotecas de tasa fija, a la antigua, ya sea la variedad de 30 años o los préstamos híbridos que quedan fijos durante el tiempo en que planee permanecer en la vivienda.

Si no puede hacerse cargo de los pagos con uno de estos préstamos, probablemente no puede permitirse comprar la casa. (Si tiene pensado un préstamo menos tradicional, asegúrese de averiguar a cuánto pueden ascender los pagos y determinar si puede pagarlos.) Luego asegúrese de que puede pagar todos los gastos incidentales, incluyendo impuestos, seguro, tasaciones y deudas de la asociación de propietarios, reparaciones y mantenimiento. No es mala idea limitar la disponibilidad total de vivienda a un 25% o 30% de su ingreso bruto, en especial si desea realizar aportes para la jubilación, financiar la educación universitaria de sus hijos y salir de vacaciones ocasionalmente.

Quiero ser propietario. Las casas son caras y complicadas de comprar, financiar y mantener. La valorización está muy lejos de ser inevitable. Si no tiene un fuerte deseo de ser dueño de sus paredes, y hacer lo necesario para mantenerlas en buen estado, probablemente le vaya mejor como inquilino, por lo menos por ahora.

Normalmente esta notificación significa que la cantidad adeudada también se dispara, dado que normalmente el prestamista agrega aranceles sustanciales para cubrir sus costos legales.

La notificación de mora "es un umbral importante", afirma Hsieh. "Cuando se llega a esa situación, ya está en un mundo diferente. Sus opciones son menos".

La notificación de falta de pago por lo general es recibida por las agencias de informes de crédito, reduciendo su calificación de crédito aún más y haciendo que refinanciar el préstamo sea muy difícil.

(Además, la notificación alerta a los estafadores de que usted está en problemas, lo que lo coloca en una situación vulnerable para que intenten involucrarlo en cualquier tipo de estafa. Una treta común: el estafador promete hacerse cargo de sus pagos, pero en lugar de ello alquila su casa y se queda con los pagos del alquiler como pura ganancia. La casa se ejecuta, su crédito queda destruido y usted pierde cualquier capital invertido en la casa.)

Otros 90 días: Los prestatarios normalmente tienen 90 días a partir de la notificación de falta de pago para compensar el déficit antes de que el prestamista envíe una "notificación de venta", que establece una fecha de venta para la casa (por lo general dentro de los próximos 15 a 30 días).

Algunos prestamistas le permitirán mantener su préstamo original si puede cubrir los pagos faltantes más cualquier cargo legal y por mora. Otros insistirán en que refinancie con otro prestamista. También puede impedir la ejecución hipotecaria, por lo menos temporalmente, presentándose en quiebra o iniciando acciones legales. Para que cualquiera de estas opciones legales funcione, deberá presentar un plan de pagos para solucionar el déficit.

Sus opciones
Los prestamistas de hoy normalmente ofrecen una serie de soluciones para las personas que se han atrasado en el pago de sus hipotecas. Entre ellas:

* Reducir temporalmente o renunciar a los pagos.

* Establecer planes de reembolso a corto plazo para ayudarlo a compensar el déficit.

*Agregar el saldo impago al capital de su préstamo y aumentar sus pagos ligeramente para cubrir el costo adicional

Si tiene ciertos tipos de préstamos, puede tener incluso más opciones. Si tiene una hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration), por ejemplo, puede calificar para recibir un préstamo sin intereses (y sin pagos) para poner su hipoteca al día. El dinero no necesita devolverse hasta que termine de pagar la hipoteca o venda la casa.

Si puede acordar una solución con el prestamista lo suficientemente rápido, puede contener o incluso evitar que su crédito quede seriamente dañado. Éste es uno de los motivos por los cuales los expertos inmobiliarios recomiendan llamar al prestamista ni bien sepa que tendrá problemas para hacer un pago.

Éste es un buen consejo, pero es más complicado de lo que puede parecer al principio, por dos motivos:

Los prestamistas pueden hacer que sea difícil comunicarse con la persona correcta. La gente con la que necesita hablar está en el departamento de "mitigación de pérdidas". Sin embargo, muchos prestamistas normalmente sólo derivan a los prestatarios a ese departamento después de que se hayan perdido varios pagos. Hasta ese momento, puede estar tratando con el departamento de cobranzas del prestatario, que normalmente ofrece una sola opción: Pague ahora. Si pretende seriamente conservar su casa, es posible que tenga que presionar para llegar a las personas correctas.

"El departamento de mitigación de pérdidas (es) donde las opciones realmente se presentan", afirma Ulaga de ByDesign.

Tendrá que poder hacer los pagos. Si acepta el plan o modificación de préstamo del prestamista y después no hace los pagos acordados, se verá en serios problemas. En el mejor de los casos, tendrá "muchas menos opciones la segunda vez", afirma Ulaga. Lo más probable, dice Hsieh, es que el prestamista simplemente acelere el proceso de ejecución hipotecaria.

Esto puede ser un gran problema si la crisis financiera que hizo que se atrasara en los pagos no se ha superado. Si no sabe dónde va a obtener el dinero para hacer los pagos, tratar de encontrar una solución con su prestamista va ser muy duro.

"Si usted es así de honesto, (los prestamistas) no van a querer trabajar con usted", dice el abogado de quiebras de Nueva Jersey John Amorison. "Si es deshonesto, está violando el acuerdo".

No hay motivo para ocultarse de su prestamista o ignorar sus cartas, dice Hsieh. Aunque no pueda llegar a un acuerdo, mantenerse en contacto normalmente es lo correcto: "Por lo menos sabrá dónde está parado".

Iniciar una acción legal o presentarse en quiebra implica un riesgo similar: Si no tiene el dinero para hacer los pagos, la ejecución hipotecaria seguirá adelante, y puede causar mayores daños a su calificación crediticia.

9 pasos para salir de este lío
Así que, ¿qué se puede hacer? En primer lugar, debe hacer un examen estricto y lúcido de su situación financiera. Con este propósito:

1.- Elabore un presupuesto. Diseñe un plan de gastos para los próximos meses, incluyendo los ingresos y gastos esperados. Vea cuáles son los costos que puede recortar para liberar todo el dinero posible para el pago de la casa. Es posible que deba pagar las cantidades mínimas, o incluso menos, de otras deudas. En ciertas circunstancias muy limitadas, como cuando se está absolutamente seguro de que sus dificultades financieras serán breves, puede tener sentido saltearse los pagos de ciertas cuentas para poder pagar la hipoteca. Lea "Cómo no pagar sus cuentas" para conocer las consecuencias posibles. Otra opción: pedir prestado dinero de amigos o familiares, o retirar dinero de los fondos de jubilación. Haga esto último únicamente si está convencido de que podrá hacer pagos en el futuro: no es recomendable agotar los fondos jubilatorios si de todos modos va a perder la casa.

2.- Piense en obtener ayuda. Los servicios de asesoramiento crediticio legítimo, como los que están asociados con la Fundación Nacional de Asesoramiento Crediticio (National Foundation for Credit Counseling) o la Asociación de Agencias Independientes de Asesoramiento Crediticio para Consumidores (Association of Independent Consumer Credit Counseling Agencies), normalmente tienen asesores inmobiliarios que pueden ayudarlo a evaluar sus opciones. También puede encontrar una agencia de asesoramiento inmobiliario aprobada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (Housing and Urban Development Department) llamando al (800) 569-4287. Si tiene un préstamo de una Asociación de Veteranos, puede llamar al (800) 827-1000 para que lo deriven a un asesor financiero.

3.- Conozca sus opciones de refinanciación. Si tiene capital inmobiliario sobre su casa, una calificación crediticia relativamente intacta y su prestamista todavía no ha presentado una notificación de falta de pago, puede obtener otro préstamo con pagos más accesibles. Un corredor hipotecario experimentado, de preferencia uno afiliado con la Asociación Nacional de Corredores Hipotecarios (National Association of Mortgage Brokers), puede explicarle sus opciones. Tenga cuidado de no caer en otro préstamo riesgoso, sin embargo: las hipotecas ajustables, sólo con pago de intereses o con "opciones" simplemente pueden servir para aplazar el Día del Juicio y puede encontrarse teniendo que enfrentar pagos incluso más altos que originalmente.

4.- Sea realista. Muchas veces, dice Amorison, la gente lucha para quedarse con una casa que simplemente no pueden pagar, cuando estarían mejor sin ella.

"La gente está demasiado aferrada a sus casas", dice Amorison. "No piensan que sólo son propiedades".

Esto puede parecer duro, pero es mucho mejor vender una casa cuando todavía dispone de patrimonio y algo que se parezca a una calificación crediticia que quedarse sin nada por una ejecución hipotecaria.

5.- Organícese. Si va a intentar una modificación de préstamo, necesitará preparar una pila de documentos. El prestamista especificará lo que desea, pero normalmente deberá presentar los detalles de su situación financiera, un presupuesto, documentación sobre su dificultad financiera (una carta del médico certificando la existencia de una enfermedad que haya causado una reducción de ingresos, por ejemplo, o su notificación de despido de su empleador) y una "carta de dificultad" que describa, en desgarrador detalle, las circunstancias que lo llevaron a atrasarse y las mejores perspectivas que le permitirán reencaminar su vida financiera.

También puede ser recomendable (o pueden exigirle) que proporcione un análisis de mercado de su casa, indica Ulaga, para documentar cuánto capital tiene invertido en su casa. Un agente inmobiliario normalmente puede preparar este documento gratuitamente a cambio de la oportunidad de que le adjudiquen la transacción si decide vender la casa.

Dejar la casa
Si una modificación del préstamo o una refinanciación no son posibles o factibles, sus opciones se reducen a lo siguiente:

6.- Vender la casa. Si tiene suficiente capital invertido en la casa como para permitirle liquidar la hipoteca en su totalidad, después de deducir cualquier comisión de los agentes inmobiliarios, entonces una venta rápida es por lo general su mejor opción. Preservará lo que queda de su puntaje crediticio y su patrimonio, dejándolo en una posición mucho mejor en caso de que desee comprar otra casa en el futuro.

7.- Ofrecer la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria. Si no puede vender la casa por el monto que debe, pero no está con una situación tan mala con su hipoteca, ésta puede ser una opción: usted propone entregar la escritura de su casa y el prestamista ofrece liberarlo de su hipoteca. Esto normalmente evita que tenga que pagar cualquier monto adeudado sobre la propiedad, mientras que el prestamista evita los costos legales adicionales de una ejecución hipotecaria.

Los prestamistas no están obligados a aceptar una escritura, sin embargo. Normalmente, los prestamistas exigen que el prestatario haga un "buen esfuerzo" para vender la casa primero, dice Ulaga, y demostrar que su mora se debió a una "dificultad inevitable" antes de aceptar recibir la escritura en lugar de realizar la ejecución.

8.- Negociar una venta corta. Si la deuda sobre su casa es sustancialmente mayor que su valor, es posible que pueda convencer al prestamista para que acepte un monto menor al adeudado negociando una "venta corta". Esto significa esencialmente vender la casa por lo que pueda obtener, y el prestamista acepta las ganancias y no intenta cobrarle la diferencia.

Una venta corta puede significar mayores daños para su calificación crediticia, dado que a menudo figura como un "acuerdo" que indica que ha pagado menos de lo que debe. También puede enfrentarse a una deuda con el Servicio de Rentas Internas (IRS) sobre la deuda impaga, que se considera como una ganancia para usted. Un negociador experimentado puede evitar esas consecuencias o al menos minimizarlas, así que puede ser conveniente obtener la ayuda de un abogado con experiencia.

9.- Permita que se produzca la ejecución. Por lo general ésta es la peor opción. En algunos estados y en ciertas circunstancias, el prestamista incluso puede hacerle juicio para cobrar cualquier diferencia existente entre el precio que obtenga la casa y el dinero adeudado. Un abogado o asesor inmobiliario le hará saber si ésta es una posibilidad.

Aunque ocurra lo peor, sin embargo, el daño a su vida financiera no necesita ser permanente. Si su situación mejora, puede obtener otra hipoteca, con intereses razonables, en unos pocos años. Para obtener más detalles, consulte "Recupérese después de la quiebra" para obtener sugerencias para reconstruir su crédito después del desastre financiero.

El préstamo de tu casa va representar quizás la factura más grande que vas a tener que pagar durante un largo plazo, ya que los préstamos más comunes son a quince años y a treinta años, e inclusive hay bancos y prestamistas que los están otorgando a veinte y a cuarenta años.
La duración del préstamo la decides tú según lo que más te convenga. Si quieres pagar tu casa en un menor tiempo, tomando la responsabilidad de cuotas más altas, o si quieres unas cuotas más bajas por un préstamo más largo. Igualmente la decisión acerca de si tomar una tasa de interés fija o fluctuante es sólo tuya y dependerá de muchos factores.
Como en todo, hay expertos en finanzas que recomiendan las tasas de interés fijas y hay otros que recomiendan las fluctuantes. Mientras que un préstamo de interés fijo se define como aquel préstamo hipotecario en el que la tasa de interés es establecida durante el término o vida del mismo, un préstamo ARM es aquel en el que la tasa de interés se ajusta periódicamente basada en un índice preseleccionado y una frecuencia acordada.
Un ejemplo:
Veamos con un ejemplo cómo funciona un préstamo de tasa ajustable o “ARM” por sus siglas en inglés (Adjustable Rate Mortgages) - conocido como un plan 5/1. En éste, el interés se mantiene fijo por cinco años y se ajusta cada año subsiguiente hasta el término del préstamo, que suele ser también de 30 años; puedes empezar con un porcentaje de 5,75% y un pago mensual de $ 583,57 por cada $100.000 de préstamo. Comparado con una tasa de interés fija a 30 años que estando alrededor del 6% te costaría $ 599,55 por cada 100 mil dólares de préstamo. Aunque puede ser tentador ahorrarse unos dólares mensuales, con un margen pequeño de diferencia entre los dos tipos de interés no es mucho lo que te ahorras mensualmente por los primeros 5 años (en el ejemplo serían solo $15,98 mensual por cada cien mil dólares). Y después de los 5 primeros años las tasas se ajustan cambiando tu pago mensual cada año.

La mayoría de los prestatarios obtienen un aumento máximo de 1 a 2 puntos de interés anual y hasta un máximo del 5 ó 6% sobre la vida del préstamo. Poniendo un caso extremo, imagínate que tu préstamo se incremente un 6% más en unos pocos años a un 12% anual y tu pago mensual del préstamo alcance la suma de $ 1.028,61 por cada $100.000 (casi el doble de lo que comenzaste pagando). ¿Te convendría?
Hay una variedad de planes hipotecarios con préstamos de tasas ajustables ARM y suelen describirse con una combinación de dos números: 1/1, 3/1, 5/1, 7/1, etc. Esto significa que por los primeros 1, 3, 5, ó 7 años, el interés estará fijo a un % inicial; cuando pase ese período de tiempo se convierten en un interés variable. El segundo número de la representación, indica las veces que puede el interés variable cambiar en un año; generalmente variará una vez al año.
La variación de la tasa de interés tiene un porcentaje máximo que puede cambiar y eso se conoce como cap o límite (tope). Por ejemplo, puede ser de un 1% máximo de variación o un 2%, en un año. También hay límites en cuanto al interés máximo que se podrá cargar sobre la vida de un préstamo. Por ejemplo, un límite de un 6% en la vida del préstamo significa que si el préstamo comenzó a un interés del 6%, no podrá subir más del 12% en la vida del préstamo. Pero estas cifras (el 6%) son ejemplos; para tomar decisiones, tú debes guiarte por las condiciones que te ofrezcan en tu caso particular.
Muchas veces te debes haber preguntado quién y cómo se definen las tasas de interés hipotecario. Pues básicamente, los prestamistas hipotecarios fijan las tasas de interés usando como referencia el rendimiento de los bonos del Tesoro de 10 años. Es decir, se crea un margen –que últimamente ha sido de dos puntos porcentuales- entre el rendimiento del bono y lo que los prestamistas hipotecarios cobran de interés. Por ejemplo, si la tasa del bono del Tesoro está en un 3,4 %, las tasas de las hipotecas fijas a 30 años estarán en un 5,4%.

A través de las siguientes características de los préstamos con ARM (préstamos de tasa ajustable) podrás ver qué tan riesgosos pueden ser estos para comprar tu casa.

En los préstamos ajustables no se puede predecir una subida de la tasa de interés; sobre todo en un ambiente de tasas alcistas.

Un préstamo de tasa variable o ajustable te permite adquirir una hipoteca de más valor. Sólo en el caso en el que piensas quedarte viviendo en tu casa más de cinco años y recibes los beneficios de un interés bajo durante ese período de tiempo. Entonces puedes vender tu casa antes de que los intereses te comiencen a fluctuar.

Con un préstamo ARM puedes tener pagos más bajos SÓLO durante los primeros años del mismo, igual al período fijo que se establece al adquirir el préstamo.

Con un préstamo ARM te pueden subir los pagos mensuales. Este es un riesgo muy alto: cuando comiencen a hacer los ajustes anuales, si la tasa de interés sube (que es lo más probable) te aumentarán los pagos mensuales. Por eso no se recomienda este tipo de préstamos si piensas vivir en tu propiedad por muchos años o si cuentas con vender la vivienda antes de que entren en efecto los cambios de tipos.

Un préstamos ARM le conviene más a aquellas personas con mayores recursos o ingresos o que tienen la certeza de una mejoría económica y aumento de sus ingresos. Por lo que no les afectaría la subida de las tasas de interés y por tanto el aumento de sus mensualidades sobre el préstamo.

Si quieres pagar tu casa lo más pronto posible. Te convendría más un préstamo de interés fijo a quince o veinte años, y como ya sabes que el pago no variará debido a que la tasa de interés es estable, puedes hacer bien tus cálculos e inclusive si tu situación económica mejora, hacer más pagos a capital para reducir la vida del préstamo y pagar la casa más pronto de lo que pensabas.

Datos personales
El punto de arranque es tan simple como la presentación de un documento de identidad con foto. Como tu licencia de conducir válida, el pasaporte o la tarjeta de residencia. Debes facilitarles tu número de seguro social –recuerda que a través de él se puede averiguar todo tu historial de crédito-. Si eres extranjero hay algunas exigencias que deberás cumplir y posiblemente tengas que proveer de un número de Identificación Fiscal o ITIN. También te preguntarán tu edad, tu nivel de educación, estado civil, dirección actual y anterior si llevas menos de 2 años en la actual y número de teléfono.

Datos laborales
Recuerda que lo más importante para el prestamista es que puedas demostrar que has estado en un mismo trabajo durante dos años o más, esto es sinónimo de estabilidad y de que estás en la capacidad de asumir la deuda del préstamo. Si por el contrario llevas menos de este tiempo en tu actual trabajo, se deberá verificar tus empleos anteriores. Para ambos casos debes facilitar el nombre de tu empleador –o empleadores-, dirección, teléfono, tu cargo y la duración en cada trabajo.

Por supuesto, es de gran importancia que informes acerca de tu salario anual y si recibes algún tipo de bonificaciones, comisiones y pago por horas extras. Además de colocar todos los datos anteriores en una planilla, debes presentar las formas W-2 de los dos últimos años y tus últimos recibos de pago o stub payments donde se puedan verificar tus ingresos por empleo. Y demostrar si recibes otros ingresos como rentas, pensión, manutención por divorcio, etc.

Pasivos y activos
En esta lista deberás incluir todos tus egresos, ingresos y ahorros. Puedes comenzar con tus pasivos, es decir, tus deudas. Es aquí donde incluirás tus gastos actuales de alquiler o si ya eres dueño de una propiedad, el pago de la hipoteca, impuestos sobre la propiedad y seguro. Además lo que pagas mensualmente por automóviles, deudas de tarjetas de crédito, líneas de crédito o cualquier otro compromiso. Si estás divorciado y pasas manutención a tu ex o hijos de ese matrimonio, también debes apuntarlo.

Continúa con los activos, es decir, el conjunto de todos tus bienes y derechos con valor monetario, como cuentas bancarias de ahorros, de cheques o de cualquier tipo en la que guardes dinero. Aquí también entrarán acciones, certificados de depósito, bonos, fondos mutuales o cualquier otro tipo de inversión y los dividendos o intereses que se hayan generado de cualquiera de los anteriores. Además puedes necesitar información sobre seguros de vida que poseas, o cuentas de individuales de retiro IRA.

Otros documentos importantes
Junto a la información personal, te pedirán el contrato firmado de venta de la propiedad y una descripción detallada de la misma. Pero si solicitaste los servicios de un agente de bienes raíces, éste le facilitará toda esta información al prestamista.

Se te exigirá también que puedas comprobar de dónde proviene el dinero que utilizarás para el pago inicial. No te preocupes que si algún familiar te dio el dinero para hacerlo, puedes verificarlo a través de una carta donde se especifique el parentesco y que fuera un obsequio que te quiso dar, siempre y cuando el monto represente menos de un 5% del precio total de la compra.

Una vez presentada toda la información y documentos para la solicitud, el prestamista verificará todos estos datos. Es un proceso un poco largo, pero que vale la pena si al final logras el financiamiento que tanto has estado esperando. Algo que se recomienda y que te economiza mucho tiempo y angustia al momento de optar por la casa de tus sueños, es que realices una pre-calificación.

Si estás trabajando con un agente de bienes raíces, cuéntale cuáles son tus verdaderas necesidades y tu capacidad real de compra. Así irán con mayor precisión en la búsqueda de la vivienda que mejor se adapte a tu situación. Puedes irle dando la información necesaria para que vea hasta donde calificas y vayas de una vez por lo seguro a la compra de tu casa. Al prepararte con anticipación en la búsqueda de todos los papeles importantes ya habrás dado un gran paso para lograr tus objetivos. ¡Mucha suerte!

Una forma alternativa de invertir puede ser a través de lotes de terrenos, ya que históricamente estos suelen subir de precio. Un factor a favor: la tierra es limitada, y con el constante aumento de la población, siempre se necesitan terrenos donde construir.

Una vez tengas visto varios lotes de terreno, debes estar alerta a ciertos factores que te ayudarán a determinar cuál es el que más te conviene adquirir.

Zonificación. Debes buscar información con las autoridades locales del condado, ciudad y el estado para determinar las ordenanzas de la zona, en especial si lo que quieres es construir tu vivienda sobre este terreno. Incluso averigua sobre los usos de la tierra que está alrededor, no sea que construyan algo que te pueda depreciar tu terreno en un futuro.

La elevación del terreno. Evalúa las condiciones del terreno, no sea una zona con alto riesgo de inundación o de sismos. Y de serlo, toma precauciones al construir.

Las Servidumbres. Es lo que en inglés se conoce como “easements” y que es el derecho de uso o acceso al terreno de otro propietario. Pudiera suceder que el acceso a tu terreno sea a través del terreno de al lado, para lo que necesitaría obtener una servidumbre y cerciorarte de que esté registrada. Asegúrate igualmente qué derechos tienen tus vecinos de atravesar tu terreno y que los límites estén bien marcados. La mejor manera de conocer todos esto es obteniendo un seguro de título que revela la servidumbre del terreno y los convenios de restricciones.

Los servicios. Asegúrate de que el terreno cuente con todas las condiciones para recibir los servicios básicos de agua, electricidad y gas.

El ambiente. Muchas veces no te das cuenta, hasta que vives allí, de que muy cerca hay una locación que emite malos olores (una industria o una planta de procesos, etc.), o que tienes una autopista o vía del tren cercano cuyo ruido es insoportable.

Los peligros naturales. Averigua con las autoridades locales de peligros naturales y si hay limitaciones que causen problemas con la tierra. También podrás determinar si es una zona protegida donde se prohíba construir, o si es una zona propensa a incendios, si el departamento de bomberos local está bien dotado para cuidar la zona.