¿Se enfrenta a la ejecución hipotecaria? Aquí tiene 9 opciones
El ritmo de los mercados inmobiliarios está disminuyendo. Las tasas de interés están en alza. Y suenan los teléfonos en ByDesign, un asesor de crédito con sede en Los Ángeles, a medida que los propietarios de viviendas empiezan a entrar en pánico, temiendo no poder pagar sus hipotecas."La cantidad de gente que pide citas para hablar de ejecuciones hipotecarias está definitivamente en aumento", dice Susan Ulaga, Vicepresidenta sénior del servicio de asesoramiento sin fines de lucro. Las tasas en alza "realmente están apretando" a los propietarios de viviendas que tienen préstamos con tasas ajustables.
Casi un cuarto de las hipotecas del país tienen tasas que deben reprogramarse este año o el siguiente, lo que significa pagos más altos para millones de propietarios. No se sabe cuántos no podrán pagar, pero la Asociación de Banqueros Hipotecarios (Mortgage Bankers Association), que hace un seguimiento de moras y ejecuciones hipotecarias, espera un "modesto" aumento en ambos para el fin de año.
Si corre el riesgo de atrasarse en el pago de su hipoteca, o si ya está en mora, es importante saber lo que puede esperar y cuáles son sus opciones. Normalmente, cuanto más rápido se mueva, más opciones tendrá para su futuro financiero.
El cronograma
30 días: Sus problemas realmente empiezan cuando deja de hacer un solo pago. Los prestamistas probablemente no se pongan en contacto con usted hasta que haya salteado un segundo pago, pero la mayoría denunciará el primer pago en mora y cualquier mora posterior a las agencias de informes de crédito. Incluso un solo pago en mora puede ser devastador para su calificación crediticia, el número de tres dígitos que los prestamistas usan para evaluar su solvencia. Cualquier pago subsiguiente en mora reduce su calificación, lo que hace que sea cada vez más difícil y caro obtener un préstamo o una refinanciación que pueda ayudar en su situación. Además, los prestadores normalmente cobran aranceles por mora de un 5% aproximadamente por cada pago salteado.
90 días a un año: Con el tiempo, si los pagos no se hacen, el prestamista presentará una "notificación de falta de pago" ante un tribunal local y le enviará una carta para anunciar que se iniciará el proceso de ejecución hipotecaria a menos que usted cubra los pagos faltantes.
La rapidez con la que se presenta la notificación depende de cada prestamista. Algunos le darán una prórroga si se pone en contacto con ellos para elaborar un plan de pagos o para explicar su situación de otra manera. Otros son más agresivos y empiezan el proceso lo antes posible, para intentar proteger su inversión.
"Pueden hacerlo ya a los 90 días, o hasta un año después", explica Anthony Hsieh, presidente de LendingTree.com. "Realmente depende del temperamento del prestamista".
Normalmente esta notificación significa que la cantidad adeudada también se dispara, dado que normalmente el prestamista agrega aranceles sustanciales para cubrir sus costos legales.
La notificación de mora "es un umbral importante", afirma Hsieh. "Cuando se llega a esa situación, ya está en un mundo diferente. Sus opciones son menos".
La notificación de falta de pago por lo general es recibida por las agencias de informes de crédito, reduciendo su calificación de crédito aún más y haciendo que refinanciar el préstamo sea muy difícil.
(Además, la notificación alerta a los estafadores de que usted está en problemas, lo que lo coloca en una situación vulnerable para que intenten involucrarlo en cualquier tipo de estafa. Una treta común: el estafador promete hacerse cargo de sus pagos, pero en lugar de ello alquila su casa y se queda con los pagos del alquiler como pura ganancia. La casa se ejecuta, su crédito queda destruido y usted pierde cualquier capital invertido en la casa.)
Otros 90 días: Los prestatarios normalmente tienen 90 días a partir de la notificación de falta de pago para compensar el déficit antes de que el prestamista envíe una "notificación de venta", que establece una fecha de venta para la casa (por lo general dentro de los próximos 15 a 30 días).
Algunos prestamistas le permitirán mantener su préstamo original si puede cubrir los pagos faltantes más cualquier cargo legal y por mora. Otros insistirán en que refinancie con otro prestamista. También puede impedir la ejecución hipotecaria, por lo menos temporalmente, presentándose en quiebra o iniciando acciones legales. Para que cualquiera de estas opciones legales funcione, deberá presentar un plan de pagos para solucionar el déficit.
Sus opciones
Los prestamistas de hoy normalmente ofrecen una serie de soluciones para las personas que se han atrasado en el pago de sus hipotecas. Entre ellas:
* Reducir temporalmente o renunciar a los pagos.
* Establecer planes de reembolso a corto plazo para ayudarlo a compensar el déficit.
*Agregar el saldo impago al capital de su préstamo y aumentar sus pagos ligeramente para cubrir el costo adicional
La notificación de mora "es un umbral importante", afirma Hsieh. "Cuando se llega a esa situación, ya está en un mundo diferente. Sus opciones son menos".
La notificación de falta de pago por lo general es recibida por las agencias de informes de crédito, reduciendo su calificación de crédito aún más y haciendo que refinanciar el préstamo sea muy difícil.
(Además, la notificación alerta a los estafadores de que usted está en problemas, lo que lo coloca en una situación vulnerable para que intenten involucrarlo en cualquier tipo de estafa. Una treta común: el estafador promete hacerse cargo de sus pagos, pero en lugar de ello alquila su casa y se queda con los pagos del alquiler como pura ganancia. La casa se ejecuta, su crédito queda destruido y usted pierde cualquier capital invertido en la casa.)
Otros 90 días: Los prestatarios normalmente tienen 90 días a partir de la notificación de falta de pago para compensar el déficit antes de que el prestamista envíe una "notificación de venta", que establece una fecha de venta para la casa (por lo general dentro de los próximos 15 a 30 días).
Algunos prestamistas le permitirán mantener su préstamo original si puede cubrir los pagos faltantes más cualquier cargo legal y por mora. Otros insistirán en que refinancie con otro prestamista. También puede impedir la ejecución hipotecaria, por lo menos temporalmente, presentándose en quiebra o iniciando acciones legales. Para que cualquiera de estas opciones legales funcione, deberá presentar un plan de pagos para solucionar el déficit.
Sus opciones
Los prestamistas de hoy normalmente ofrecen una serie de soluciones para las personas que se han atrasado en el pago de sus hipotecas. Entre ellas:
* Reducir temporalmente o renunciar a los pagos.
* Establecer planes de reembolso a corto plazo para ayudarlo a compensar el déficit.
*Agregar el saldo impago al capital de su préstamo y aumentar sus pagos ligeramente para cubrir el costo adicional
Si tiene ciertos tipos de préstamos, puede tener incluso más opciones. Si tiene una hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration), por ejemplo, puede calificar para recibir un préstamo sin intereses (y sin pagos) para poner su hipoteca al día. El dinero no necesita devolverse hasta que termine de pagar la hipoteca o venda la casa.
Si puede acordar una solución con el prestamista lo suficientemente rápido, puede contener o incluso evitar que su crédito quede seriamente dañado. Éste es uno de los motivos por los cuales los expertos inmobiliarios recomiendan llamar al prestamista ni bien sepa que tendrá problemas para hacer un pago.
Éste es un buen consejo, pero es más complicado de lo que puede parecer al principio, por dos motivos:
Los prestamistas pueden hacer que sea difícil comunicarse con la persona correcta. La gente con la que necesita hablar está en el departamento de "mitigación de pérdidas". Sin embargo, muchos prestamistas normalmente sólo derivan a los prestatarios a ese departamento después de que se hayan perdido varios pagos. Hasta ese momento, puede estar tratando con el departamento de cobranzas del prestatario, que normalmente ofrece una sola opción: Pague ahora. Si pretende seriamente conservar su casa, es posible que tenga que presionar para llegar a las personas correctas.
"El departamento de mitigación de pérdidas (es) donde las opciones realmente se presentan", afirma Ulaga de ByDesign.
Tendrá que poder hacer los pagos. Si acepta el plan o modificación de préstamo del prestamista y después no hace los pagos acordados, se verá en serios problemas. En el mejor de los casos, tendrá "muchas menos opciones la segunda vez", afirma Ulaga. Lo más probable, dice Hsieh, es que el prestamista simplemente acelere el proceso de ejecución hipotecaria.
Esto puede ser un gran problema si la crisis financiera que hizo que se atrasara en los pagos no se ha superado. Si no sabe dónde va a obtener el dinero para hacer los pagos, tratar de encontrar una solución con su prestamista va ser muy duro.
"Si usted es así de honesto, (los prestamistas) no van a querer trabajar con usted", dice el abogado de quiebras de Nueva Jersey John Amorison. "Si es deshonesto, está violando el acuerdo".
No hay motivo para ocultarse de su prestamista o ignorar sus cartas, dice Hsieh. Aunque no pueda llegar a un acuerdo, mantenerse en contacto normalmente es lo correcto: "Por lo menos sabrá dónde está parado".
Iniciar una acción legal o presentarse en quiebra implica un riesgo similar: Si no tiene el dinero para hacer los pagos, la ejecución hipotecaria seguirá adelante, y puede causar mayores daños a su calificación crediticia.
Si puede acordar una solución con el prestamista lo suficientemente rápido, puede contener o incluso evitar que su crédito quede seriamente dañado. Éste es uno de los motivos por los cuales los expertos inmobiliarios recomiendan llamar al prestamista ni bien sepa que tendrá problemas para hacer un pago.
Éste es un buen consejo, pero es más complicado de lo que puede parecer al principio, por dos motivos:
Los prestamistas pueden hacer que sea difícil comunicarse con la persona correcta. La gente con la que necesita hablar está en el departamento de "mitigación de pérdidas". Sin embargo, muchos prestamistas normalmente sólo derivan a los prestatarios a ese departamento después de que se hayan perdido varios pagos. Hasta ese momento, puede estar tratando con el departamento de cobranzas del prestatario, que normalmente ofrece una sola opción: Pague ahora. Si pretende seriamente conservar su casa, es posible que tenga que presionar para llegar a las personas correctas.
"El departamento de mitigación de pérdidas (es) donde las opciones realmente se presentan", afirma Ulaga de ByDesign.
Tendrá que poder hacer los pagos. Si acepta el plan o modificación de préstamo del prestamista y después no hace los pagos acordados, se verá en serios problemas. En el mejor de los casos, tendrá "muchas menos opciones la segunda vez", afirma Ulaga. Lo más probable, dice Hsieh, es que el prestamista simplemente acelere el proceso de ejecución hipotecaria.
Esto puede ser un gran problema si la crisis financiera que hizo que se atrasara en los pagos no se ha superado. Si no sabe dónde va a obtener el dinero para hacer los pagos, tratar de encontrar una solución con su prestamista va ser muy duro.
"Si usted es así de honesto, (los prestamistas) no van a querer trabajar con usted", dice el abogado de quiebras de Nueva Jersey John Amorison. "Si es deshonesto, está violando el acuerdo".
No hay motivo para ocultarse de su prestamista o ignorar sus cartas, dice Hsieh. Aunque no pueda llegar a un acuerdo, mantenerse en contacto normalmente es lo correcto: "Por lo menos sabrá dónde está parado".
Iniciar una acción legal o presentarse en quiebra implica un riesgo similar: Si no tiene el dinero para hacer los pagos, la ejecución hipotecaria seguirá adelante, y puede causar mayores daños a su calificación crediticia.
9 pasos para salir de este lío
Así que, ¿qué se puede hacer? En primer lugar, debe hacer un examen estricto y lúcido de su situación financiera. Con este propósito:
1.- Elabore un presupuesto. Diseñe un plan de gastos para los próximos meses, incluyendo los ingresos y gastos esperados. Vea cuáles son los costos que puede recortar para liberar todo el dinero posible para el pago de la casa. Es posible que deba pagar las cantidades mínimas, o incluso menos, de otras deudas. En ciertas circunstancias muy limitadas, como cuando se está absolutamente seguro de que sus dificultades financieras serán breves, puede tener sentido saltearse los pagos de ciertas cuentas para poder pagar la hipoteca. Lea "Cómo no pagar sus cuentas" para conocer las consecuencias posibles. Otra opción: pedir prestado dinero de amigos o familiares, o retirar dinero de los fondos de jubilación. Haga esto último únicamente si está convencido de que podrá hacer pagos en el futuro: no es recomendable agotar los fondos jubilatorios si de todos modos va a perder la casa.
2.- Piense en obtener ayuda. Los servicios de asesoramiento crediticio legítimo, como los que están asociados con la Fundación Nacional de Asesoramiento Crediticio (National Foundation for Credit Counseling) o la Asociación de Agencias Independientes de Asesoramiento Crediticio para Consumidores (Association of Independent Consumer Credit Counseling Agencies), normalmente tienen asesores inmobiliarios que pueden ayudarlo a evaluar sus opciones. También puede encontrar una agencia de asesoramiento inmobiliario aprobada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (Housing and Urban Development Department) llamando al (800) 569-4287. Si tiene un préstamo de una Asociación de Veteranos, puede llamar al (800) 827-1000 para que lo deriven a un asesor financiero.
3.- Conozca sus opciones de refinanciación. Si tiene capital inmobiliario sobre su casa, una calificación crediticia relativamente intacta y su prestamista todavía no ha presentado una notificación de falta de pago, puede obtener otro préstamo con pagos más accesibles. Un corredor hipotecario experimentado, de preferencia uno afiliado con la Asociación Nacional de Corredores Hipotecarios (National Association of Mortgage Brokers), puede explicarle sus opciones. Tenga cuidado de no caer en otro préstamo riesgoso, sin embargo: las hipotecas ajustables, sólo con pago de intereses o con "opciones" simplemente pueden servir para aplazar el Día del Juicio y puede encontrarse teniendo que enfrentar pagos incluso más altos que originalmente.
4.- Sea realista. Muchas veces, dice Amorison, la gente lucha para quedarse con una casa que simplemente no pueden pagar, cuando estarían mejor sin ella.
"La gente está demasiado aferrada a sus casas", dice Amorison. "No piensan que sólo son propiedades".
Esto puede parecer duro, pero es mucho mejor vender una casa cuando todavía dispone de patrimonio y algo que se parezca a una calificación crediticia que quedarse sin nada por una ejecución hipotecaria.
5.- Organícese. Si va a intentar una modificación de préstamo, necesitará preparar una pila de documentos. El prestamista especificará lo que desea, pero normalmente deberá presentar los detalles de su situación financiera, un presupuesto, documentación sobre su dificultad financiera (una carta del médico certificando la existencia de una enfermedad que haya causado una reducción de ingresos, por ejemplo, o su notificación de despido de su empleador) y una "carta de dificultad" que describa, en desgarrador detalle, las circunstancias que lo llevaron a atrasarse y las mejores perspectivas que le permitirán reencaminar su vida financiera.
También puede ser recomendable (o pueden exigirle) que proporcione un análisis de mercado de su casa, indica Ulaga, para documentar cuánto capital tiene invertido en su casa. Un agente inmobiliario normalmente puede preparar este documento gratuitamente a cambio de la oportunidad de que le adjudiquen la transacción si decide vender la casa.
Así que, ¿qué se puede hacer? En primer lugar, debe hacer un examen estricto y lúcido de su situación financiera. Con este propósito:
1.- Elabore un presupuesto. Diseñe un plan de gastos para los próximos meses, incluyendo los ingresos y gastos esperados. Vea cuáles son los costos que puede recortar para liberar todo el dinero posible para el pago de la casa. Es posible que deba pagar las cantidades mínimas, o incluso menos, de otras deudas. En ciertas circunstancias muy limitadas, como cuando se está absolutamente seguro de que sus dificultades financieras serán breves, puede tener sentido saltearse los pagos de ciertas cuentas para poder pagar la hipoteca. Lea "Cómo no pagar sus cuentas" para conocer las consecuencias posibles. Otra opción: pedir prestado dinero de amigos o familiares, o retirar dinero de los fondos de jubilación. Haga esto último únicamente si está convencido de que podrá hacer pagos en el futuro: no es recomendable agotar los fondos jubilatorios si de todos modos va a perder la casa.
2.- Piense en obtener ayuda. Los servicios de asesoramiento crediticio legítimo, como los que están asociados con la Fundación Nacional de Asesoramiento Crediticio (National Foundation for Credit Counseling) o la Asociación de Agencias Independientes de Asesoramiento Crediticio para Consumidores (Association of Independent Consumer Credit Counseling Agencies), normalmente tienen asesores inmobiliarios que pueden ayudarlo a evaluar sus opciones. También puede encontrar una agencia de asesoramiento inmobiliario aprobada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (Housing and Urban Development Department) llamando al (800) 569-4287. Si tiene un préstamo de una Asociación de Veteranos, puede llamar al (800) 827-1000 para que lo deriven a un asesor financiero.
3.- Conozca sus opciones de refinanciación. Si tiene capital inmobiliario sobre su casa, una calificación crediticia relativamente intacta y su prestamista todavía no ha presentado una notificación de falta de pago, puede obtener otro préstamo con pagos más accesibles. Un corredor hipotecario experimentado, de preferencia uno afiliado con la Asociación Nacional de Corredores Hipotecarios (National Association of Mortgage Brokers), puede explicarle sus opciones. Tenga cuidado de no caer en otro préstamo riesgoso, sin embargo: las hipotecas ajustables, sólo con pago de intereses o con "opciones" simplemente pueden servir para aplazar el Día del Juicio y puede encontrarse teniendo que enfrentar pagos incluso más altos que originalmente.
4.- Sea realista. Muchas veces, dice Amorison, la gente lucha para quedarse con una casa que simplemente no pueden pagar, cuando estarían mejor sin ella.
"La gente está demasiado aferrada a sus casas", dice Amorison. "No piensan que sólo son propiedades".
Esto puede parecer duro, pero es mucho mejor vender una casa cuando todavía dispone de patrimonio y algo que se parezca a una calificación crediticia que quedarse sin nada por una ejecución hipotecaria.
5.- Organícese. Si va a intentar una modificación de préstamo, necesitará preparar una pila de documentos. El prestamista especificará lo que desea, pero normalmente deberá presentar los detalles de su situación financiera, un presupuesto, documentación sobre su dificultad financiera (una carta del médico certificando la existencia de una enfermedad que haya causado una reducción de ingresos, por ejemplo, o su notificación de despido de su empleador) y una "carta de dificultad" que describa, en desgarrador detalle, las circunstancias que lo llevaron a atrasarse y las mejores perspectivas que le permitirán reencaminar su vida financiera.
También puede ser recomendable (o pueden exigirle) que proporcione un análisis de mercado de su casa, indica Ulaga, para documentar cuánto capital tiene invertido en su casa. Un agente inmobiliario normalmente puede preparar este documento gratuitamente a cambio de la oportunidad de que le adjudiquen la transacción si decide vender la casa.
Dejar la casa
Si una modificación del préstamo o una refinanciación no son posibles o factibles, sus opciones se reducen a lo siguiente:
6.- Vender la casa. Si tiene suficiente capital invertido en la casa como para permitirle liquidar la hipoteca en su totalidad, después de deducir cualquier comisión de los agentes inmobiliarios, entonces una venta rápida es por lo general su mejor opción. Preservará lo que queda de su puntaje crediticio y su patrimonio, dejándolo en una posición mucho mejor en caso de que desee comprar otra casa en el futuro.
7.- Ofrecer la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria. Si no puede vender la casa por el monto que debe, pero no está con una situación tan mala con su hipoteca, ésta puede ser una opción: usted propone entregar la escritura de su casa y el prestamista ofrece liberarlo de su hipoteca. Esto normalmente evita que tenga que pagar cualquier monto adeudado sobre la propiedad, mientras que el prestamista evita los costos legales adicionales de una ejecución hipotecaria.
Los prestamistas no están obligados a aceptar una escritura, sin embargo. Normalmente, los prestamistas exigen que el prestatario haga un "buen esfuerzo" para vender la casa primero, dice Ulaga, y demostrar que su mora se debió a una "dificultad inevitable" antes de aceptar recibir la escritura en lugar de realizar la ejecución.
8.- Negociar una venta corta. Si la deuda sobre su casa es sustancialmente mayor que su valor, es posible que pueda convencer al prestamista para que acepte un monto menor al adeudado negociando una "venta corta". Esto significa esencialmente vender la casa por lo que pueda obtener, y el prestamista acepta las ganancias y no intenta cobrarle la diferencia.
Una venta corta puede significar mayores daños para su calificación crediticia, dado que a menudo figura como un "acuerdo" que indica que ha pagado menos de lo que debe. También puede enfrentarse a una deuda con el Servicio de Rentas Internas (IRS) sobre la deuda impaga, que se considera como una ganancia para usted. Un negociador experimentado puede evitar esas consecuencias o al menos minimizarlas, así que puede ser conveniente obtener la ayuda de un abogado con experiencia.
9.- Permita que se produzca la ejecución. Por lo general ésta es la peor opción. En algunos estados y en ciertas circunstancias, el prestamista incluso puede hacerle juicio para cobrar cualquier diferencia existente entre el precio que obtenga la casa y el dinero adeudado. Un abogado o asesor inmobiliario le hará saber si ésta es una posibilidad.
Aunque ocurra lo peor, sin embargo, el daño a su vida financiera no necesita ser permanente. Si su situación mejora, puede obtener otra hipoteca, con intereses razonables, en unos pocos años. Para obtener más detalles, consulte "Recupérese después de la quiebra" para obtener sugerencias para reconstruir su crédito después del desastre financiero.
Si una modificación del préstamo o una refinanciación no son posibles o factibles, sus opciones se reducen a lo siguiente:
6.- Vender la casa. Si tiene suficiente capital invertido en la casa como para permitirle liquidar la hipoteca en su totalidad, después de deducir cualquier comisión de los agentes inmobiliarios, entonces una venta rápida es por lo general su mejor opción. Preservará lo que queda de su puntaje crediticio y su patrimonio, dejándolo en una posición mucho mejor en caso de que desee comprar otra casa en el futuro.
7.- Ofrecer la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria. Si no puede vender la casa por el monto que debe, pero no está con una situación tan mala con su hipoteca, ésta puede ser una opción: usted propone entregar la escritura de su casa y el prestamista ofrece liberarlo de su hipoteca. Esto normalmente evita que tenga que pagar cualquier monto adeudado sobre la propiedad, mientras que el prestamista evita los costos legales adicionales de una ejecución hipotecaria.
Los prestamistas no están obligados a aceptar una escritura, sin embargo. Normalmente, los prestamistas exigen que el prestatario haga un "buen esfuerzo" para vender la casa primero, dice Ulaga, y demostrar que su mora se debió a una "dificultad inevitable" antes de aceptar recibir la escritura en lugar de realizar la ejecución.
8.- Negociar una venta corta. Si la deuda sobre su casa es sustancialmente mayor que su valor, es posible que pueda convencer al prestamista para que acepte un monto menor al adeudado negociando una "venta corta". Esto significa esencialmente vender la casa por lo que pueda obtener, y el prestamista acepta las ganancias y no intenta cobrarle la diferencia.
Una venta corta puede significar mayores daños para su calificación crediticia, dado que a menudo figura como un "acuerdo" que indica que ha pagado menos de lo que debe. También puede enfrentarse a una deuda con el Servicio de Rentas Internas (IRS) sobre la deuda impaga, que se considera como una ganancia para usted. Un negociador experimentado puede evitar esas consecuencias o al menos minimizarlas, así que puede ser conveniente obtener la ayuda de un abogado con experiencia.
9.- Permita que se produzca la ejecución. Por lo general ésta es la peor opción. En algunos estados y en ciertas circunstancias, el prestamista incluso puede hacerle juicio para cobrar cualquier diferencia existente entre el precio que obtenga la casa y el dinero adeudado. Un abogado o asesor inmobiliario le hará saber si ésta es una posibilidad.
Aunque ocurra lo peor, sin embargo, el daño a su vida financiera no necesita ser permanente. Si su situación mejora, puede obtener otra hipoteca, con intereses razonables, en unos pocos años. Para obtener más detalles, consulte "Recupérese después de la quiebra" para obtener sugerencias para reconstruir su crédito después del desastre financiero.