El préstamo de tu casa va representar quizás la factura más grande que vas a tener que pagar durante un largo plazo, ya que los préstamos más comunes son a quince años y a treinta años, e inclusive hay bancos y prestamistas que los están otorgando a veinte y a cuarenta años.
La duración del préstamo la decides tú según lo que más te convenga. Si quieres pagar tu casa en un menor tiempo, tomando la responsabilidad de cuotas más altas, o si quieres unas cuotas más bajas por un préstamo más largo. Igualmente la decisión acerca de si tomar una tasa de interés fija o fluctuante es sólo tuya y dependerá de muchos factores.
Como en todo, hay expertos en finanzas que recomiendan las tasas de interés fijas y hay otros que recomiendan las fluctuantes. Mientras que un préstamo de interés fijo se define como aquel préstamo hipotecario en el que la tasa de interés es establecida durante el término o vida del mismo, un préstamo ARM es aquel en el que la tasa de interés se ajusta periódicamente basada en un índice preseleccionado y una frecuencia acordada.
Un ejemplo:
Veamos con un ejemplo cómo funciona un préstamo de tasa ajustable o “ARM” por sus siglas en inglés (Adjustable Rate Mortgages) - conocido como un plan 5/1. En éste, el interés se mantiene fijo por cinco años y se ajusta cada año subsiguiente hasta el término del préstamo, que suele ser también de 30 años; puedes empezar con un porcentaje de 5,75% y un pago mensual de $ 583,57 por cada $100.000 de préstamo. Comparado con una tasa de interés fija a 30 años que estando alrededor del 6% te costaría $ 599,55 por cada 100 mil dólares de préstamo. Aunque puede ser tentador ahorrarse unos dólares mensuales, con un margen pequeño de diferencia entre los dos tipos de interés no es mucho lo que te ahorras mensualmente por los primeros 5 años (en el ejemplo serían solo $15,98 mensual por cada cien mil dólares). Y después de los 5 primeros años las tasas se ajustan cambiando tu pago mensual cada año.

La mayoría de los prestatarios obtienen un aumento máximo de 1 a 2 puntos de interés anual y hasta un máximo del 5 ó 6% sobre la vida del préstamo. Poniendo un caso extremo, imagínate que tu préstamo se incremente un 6% más en unos pocos años a un 12% anual y tu pago mensual del préstamo alcance la suma de $ 1.028,61 por cada $100.000 (casi el doble de lo que comenzaste pagando). ¿Te convendría?
Hay una variedad de planes hipotecarios con préstamos de tasas ajustables ARM y suelen describirse con una combinación de dos números: 1/1, 3/1, 5/1, 7/1, etc. Esto significa que por los primeros 1, 3, 5, ó 7 años, el interés estará fijo a un % inicial; cuando pase ese período de tiempo se convierten en un interés variable. El segundo número de la representación, indica las veces que puede el interés variable cambiar en un año; generalmente variará una vez al año.
La variación de la tasa de interés tiene un porcentaje máximo que puede cambiar y eso se conoce como cap o límite (tope). Por ejemplo, puede ser de un 1% máximo de variación o un 2%, en un año. También hay límites en cuanto al interés máximo que se podrá cargar sobre la vida de un préstamo. Por ejemplo, un límite de un 6% en la vida del préstamo significa que si el préstamo comenzó a un interés del 6%, no podrá subir más del 12% en la vida del préstamo. Pero estas cifras (el 6%) son ejemplos; para tomar decisiones, tú debes guiarte por las condiciones que te ofrezcan en tu caso particular.
Muchas veces te debes haber preguntado quién y cómo se definen las tasas de interés hipotecario. Pues básicamente, los prestamistas hipotecarios fijan las tasas de interés usando como referencia el rendimiento de los bonos del Tesoro de 10 años. Es decir, se crea un margen –que últimamente ha sido de dos puntos porcentuales- entre el rendimiento del bono y lo que los prestamistas hipotecarios cobran de interés. Por ejemplo, si la tasa del bono del Tesoro está en un 3,4 %, las tasas de las hipotecas fijas a 30 años estarán en un 5,4%.

A través de las siguientes características de los préstamos con ARM (préstamos de tasa ajustable) podrás ver qué tan riesgosos pueden ser estos para comprar tu casa.

En los préstamos ajustables no se puede predecir una subida de la tasa de interés; sobre todo en un ambiente de tasas alcistas.

Un préstamo de tasa variable o ajustable te permite adquirir una hipoteca de más valor. Sólo en el caso en el que piensas quedarte viviendo en tu casa más de cinco años y recibes los beneficios de un interés bajo durante ese período de tiempo. Entonces puedes vender tu casa antes de que los intereses te comiencen a fluctuar.

Con un préstamo ARM puedes tener pagos más bajos SÓLO durante los primeros años del mismo, igual al período fijo que se establece al adquirir el préstamo.

Con un préstamo ARM te pueden subir los pagos mensuales. Este es un riesgo muy alto: cuando comiencen a hacer los ajustes anuales, si la tasa de interés sube (que es lo más probable) te aumentarán los pagos mensuales. Por eso no se recomienda este tipo de préstamos si piensas vivir en tu propiedad por muchos años o si cuentas con vender la vivienda antes de que entren en efecto los cambios de tipos.

Un préstamos ARM le conviene más a aquellas personas con mayores recursos o ingresos o que tienen la certeza de una mejoría económica y aumento de sus ingresos. Por lo que no les afectaría la subida de las tasas de interés y por tanto el aumento de sus mensualidades sobre el préstamo.

Si quieres pagar tu casa lo más pronto posible. Te convendría más un préstamo de interés fijo a quince o veinte años, y como ya sabes que el pago no variará debido a que la tasa de interés es estable, puedes hacer bien tus cálculos e inclusive si tu situación económica mejora, hacer más pagos a capital para reducir la vida del préstamo y pagar la casa más pronto de lo que pensabas.