Tres motivos equivocados para comprar una casa
El temor hizo que una estampida de gente comprara viviendas durante el reciente “boom” inmobiliario. Ahora vemos consecuencias aún más atemorizantes.La gente que se asustó ante la posibilidad de quedar fuera del mercado inmobiliario ahora se horroriza ante los crecientes pagos de las hipotecas. La gente que temía perderse el "dinero fácil" de la subida en los precios de las viviendas ahora ve con temor que lo que sube alguna vez tiene que bajar.
Aumenta la cantidad de ejecuciones inmobiliarias. Las ventas y precios se estancan. Los prestamistas finalmente están poniéndose más estrictos y modificando los estándares de préstamo ridículamente blandos, justo en el momento en que muchas personas se dan cuenta de que no pueden pagar la hipoteca que tienen y necesitan desesperadamente una nueva.
A pesar de todo esto, sigo escuchando hablar de gente que se presiona para comprar una casa aunque no es algo que necesariamente quieran o necesiten.
Es un hecho que ser propietario de una vivienda es una manera excelente de aumentar el patrimonio para mucha gente. Esto no significa necesariamente que todos deban ser propietarios. Es un compromiso más grande y costoso que lo que la mayoría de los compradores primerizos se pueden dar cuenta. Debe tener una idea clara de adónde se está metiendo antes de comprometerse a 30 años de pagos: y no debe permitir que ninguna de las siguientes leyendas populares guíen su decisión.
'Es una buena inversión'
A veces sí, a veces no.
A nivel nacional, los precios de las viviendas aumentaron un 50% entre 2000 y 2005, y en más de 30 ciudades, incluyendo San Diego, Los Ángeles, Miami y Washington, D.C., los precios se duplicaron.
Sin embargo, esto no es lo normal. En los 30 años anteriores, de 1969 a 1999, la valorización promedio de las viviendas superó la tasa de inflación por un poco más que un punto porcentual. Compare esto con las acciones, que superaron a la inflación en 7 puntos porcentuales en el mismo período.
Además, la valorización no debe darse por sentada, como se están dando cuenta los propietarios en Detroit, Santa Bárbara, California y Kokomo, Indiana.
Hasta ahora, las bajas en los precios han sido bastante leves. Esperemos no ver una repetición de las recesiones inmobiliarias que se produjeron en Boston, Dallas, Houston, Anchorage y el Sur de California en las décadas de 1980 y 1990.
Después de caer más del 20% en la década de 1990, por ejemplo, los precios de las viviendas en Los Ángeles tardaron casi 10 años para recuperar sus valores máximos, afirma el experto en bienes raíces John Karevoll, analista de DataQuick Information Systems. Cualquiera que haya vivido allí en esa época conoce gente que vivía en el “mundo del revés”: su hipoteca era más alta que el precio que podían obtener por la vivienda si la vendían. Miles de personas simplemente abandonaron casas que no podían vender, arruinando su puntuación de crédito en el proceso. Los prestamistas redujeron los precios de casas ejecutadas para librarse de sus inventarios en crecimiento, lo que redujo aún más los valores de la propiedad. Fue un círculo vicioso que, una vez iniciado, fue difícil de detener.
Aunque los precios se mantienen normales, es posible que su hogar tenga menos valor del que usted cree. Las cifras de valorización de las viviendas no tienen en cuenta los montos considerables que los propietarios deben pagar en el camino. The Wall Street Journal una vez calculó que un propietario típico pagaría por más de 30 años casi cuatro veces el valor de compra de la casa en gastos de mantenimiento, reparaciones y mejoras.
Una casa es en principio un lugar para vivir. Su valor como inversión es secundario y por cierto no reemplaza a una cartera bien diversificada de títulos y valores.
A veces sí, a veces no.
A nivel nacional, los precios de las viviendas aumentaron un 50% entre 2000 y 2005, y en más de 30 ciudades, incluyendo San Diego, Los Ángeles, Miami y Washington, D.C., los precios se duplicaron.
Sin embargo, esto no es lo normal. En los 30 años anteriores, de 1969 a 1999, la valorización promedio de las viviendas superó la tasa de inflación por un poco más que un punto porcentual. Compare esto con las acciones, que superaron a la inflación en 7 puntos porcentuales en el mismo período.
Además, la valorización no debe darse por sentada, como se están dando cuenta los propietarios en Detroit, Santa Bárbara, California y Kokomo, Indiana.
Hasta ahora, las bajas en los precios han sido bastante leves. Esperemos no ver una repetición de las recesiones inmobiliarias que se produjeron en Boston, Dallas, Houston, Anchorage y el Sur de California en las décadas de 1980 y 1990.
Después de caer más del 20% en la década de 1990, por ejemplo, los precios de las viviendas en Los Ángeles tardaron casi 10 años para recuperar sus valores máximos, afirma el experto en bienes raíces John Karevoll, analista de DataQuick Information Systems. Cualquiera que haya vivido allí en esa época conoce gente que vivía en el “mundo del revés”: su hipoteca era más alta que el precio que podían obtener por la vivienda si la vendían. Miles de personas simplemente abandonaron casas que no podían vender, arruinando su puntuación de crédito en el proceso. Los prestamistas redujeron los precios de casas ejecutadas para librarse de sus inventarios en crecimiento, lo que redujo aún más los valores de la propiedad. Fue un círculo vicioso que, una vez iniciado, fue difícil de detener.
Aunque los precios se mantienen normales, es posible que su hogar tenga menos valor del que usted cree. Las cifras de valorización de las viviendas no tienen en cuenta los montos considerables que los propietarios deben pagar en el camino. The Wall Street Journal una vez calculó que un propietario típico pagaría por más de 30 años casi cuatro veces el valor de compra de la casa en gastos de mantenimiento, reparaciones y mejoras.
Una casa es en principio un lugar para vivir. Su valor como inversión es secundario y por cierto no reemplaza a una cartera bien diversificada de títulos y valores.
'Estoy harto de desperdiciar mi dinero en alquiler'
Normalmente, alquilar es más barato que ser propietario. Sin embargo, en algunas ciudades, los crecientes precios de la vivienda han hecho que alquilar sea tan barato en comparación con comprar que es difícil defender la idea de ser propietario.
Para muchos, la elección es entre alquilar un lugar accesible en un buen vecindario y luchar para comprar un lugar menos deseable o que requiera muchas horas de manejo del trabajo a casa.
Como podemos ver, muchos han gastado demasiado dinero para tener una vivienda. Optaron por hipotecas ajustables o préstamos con términos exóticos: lo que inicialmente parecían ser pagos razonables súbitamente aumentaron, haciendo que la vida financiera se convirtiera en un caos y contribuyendo a la alta tasa de mora actual.
De todas maneras, usted realmente no está desperdiciando su dinero cuando envía su cheque de alquiler. Lo está intercambiando por un lugar para vivir. También está obteniendo flexibilidad y libertad: cosas que uno sacrifica cuando compra una vivienda.
Cuando se alquila, es el dueño, y no usted, quien generalmente es responsable del mantenimiento, reparaciones y el caño que se rompe en la mitad de la noche. Si el vecindario comenzara a devaluarse, o si usted obtiene o pierde un trabajo, puede levantarse e irse, a menudo con unas pocas semanas de preaviso.
Es verdad que es posible que tenga que vérselas con alquileres elevados y dueños recalcitrantes. Sin embargo, los propietarios a menudo no pueden librarse de los impuestos que aumentan y los costos de mantenimiento, además de los vecinos recalcitrantes.
Mudarse nunca es divertido, pero mudarse cuando uno es propietario de una vivienda es un proceso largo y costoso. Encontrar un comprador puede tardar meses salvo en el caso de los mercados más calientes, y uno debe tener en cuenta que los costos de venta le insumirán alrededor del 10% del valor de su vivienda, una vez que haya abonado las comisiones de los agentes y los gastos de mudanza. Por la venta de una vivienda de $250.000, eso equivale a apilar $25.000 y prenderles fuego: esa cantidad se le escurre de las manos en un santiamén.
En otras palabras, ser propietario es como casarse; arrendar es como vivir en pareja. Asegúrese de que está preparado para casarse con una casa antes de proponerse dejar la vida de inquilino.
Normalmente, alquilar es más barato que ser propietario. Sin embargo, en algunas ciudades, los crecientes precios de la vivienda han hecho que alquilar sea tan barato en comparación con comprar que es difícil defender la idea de ser propietario.
Para muchos, la elección es entre alquilar un lugar accesible en un buen vecindario y luchar para comprar un lugar menos deseable o que requiera muchas horas de manejo del trabajo a casa.
Como podemos ver, muchos han gastado demasiado dinero para tener una vivienda. Optaron por hipotecas ajustables o préstamos con términos exóticos: lo que inicialmente parecían ser pagos razonables súbitamente aumentaron, haciendo que la vida financiera se convirtiera en un caos y contribuyendo a la alta tasa de mora actual.
De todas maneras, usted realmente no está desperdiciando su dinero cuando envía su cheque de alquiler. Lo está intercambiando por un lugar para vivir. También está obteniendo flexibilidad y libertad: cosas que uno sacrifica cuando compra una vivienda.
Cuando se alquila, es el dueño, y no usted, quien generalmente es responsable del mantenimiento, reparaciones y el caño que se rompe en la mitad de la noche. Si el vecindario comenzara a devaluarse, o si usted obtiene o pierde un trabajo, puede levantarse e irse, a menudo con unas pocas semanas de preaviso.
Es verdad que es posible que tenga que vérselas con alquileres elevados y dueños recalcitrantes. Sin embargo, los propietarios a menudo no pueden librarse de los impuestos que aumentan y los costos de mantenimiento, además de los vecinos recalcitrantes.
Mudarse nunca es divertido, pero mudarse cuando uno es propietario de una vivienda es un proceso largo y costoso. Encontrar un comprador puede tardar meses salvo en el caso de los mercados más calientes, y uno debe tener en cuenta que los costos de venta le insumirán alrededor del 10% del valor de su vivienda, una vez que haya abonado las comisiones de los agentes y los gastos de mudanza. Por la venta de una vivienda de $250.000, eso equivale a apilar $25.000 y prenderles fuego: esa cantidad se le escurre de las manos en un santiamén.
En otras palabras, ser propietario es como casarse; arrendar es como vivir en pareja. Asegúrese de que está preparado para casarse con una casa antes de proponerse dejar la vida de inquilino.
'
Necesito la deducción impositiva’
Comprar una vivienda simplemente por el descuento hipotecario sería como darle a alguien un dólar para obtener a cambio sólo 35 centavos o menos.
Esto es porque la deducción se limita a su clasificación impositiva. Si se encuentra en la franja de contribución impositiva federal superior, cada dólar que pague en intereses hipotecarios sólo le ahorra 35 centavos en impuestos. La mayoría de las personas obtienen aún menos, dado que están en las franjas de contribución impositiva del 25% o menos.
No me malinterpreten: la deducción impositiva es algo beneficioso, y uno necesita un lugar donde vivir. Pero uno debería asegurarse de que uno realmente puede afrontar la compra de una vivienda antes de arriesgarse.
Recuerde que muchos de los costos reales de ser propietario de una vivienda no son deducibles. El Tío Sam no les dará una deducción por seguro, reparaciones o mantenimiento, por ejemplo, y todos esos costos realmente se suman.
La mayoría de los propietarios deben tener planificado gastar por lo menos 1% del precio de compra de su vivienda por año en mantenimiento y reparaciones, dice el experto en finanzas Eric Tyson: y más si planea contratar a alguna otra persona para que realice el trabajo. Tyson, coautor de "Home Buying for Dummies", recomienda apartar algo de dinero todos los meses en un fondo de emergencia. Es posible que no gaste todo el dinero todos los años, pero tarde o temprano deberá hacer un gasto importante (un nuevo horno o techo, por ejemplo) que le insumirá varios años de ahorros.
Si no mantiene su vivienda en condiciones, deberá pagar aún más cuando llegue el momento de vender la propiedad. Muchos compradores ni siquiera se molestan en ofertar por una propiedad en la que se observa un abandono significativo. Incluso en los mercados calientes, es probable que los compradores soliciten concesiones especiales para pagar las reparaciones que usted debería haber hecho.
Comprar una vivienda simplemente por el descuento hipotecario sería como darle a alguien un dólar para obtener a cambio sólo 35 centavos o menos.
Esto es porque la deducción se limita a su clasificación impositiva. Si se encuentra en la franja de contribución impositiva federal superior, cada dólar que pague en intereses hipotecarios sólo le ahorra 35 centavos en impuestos. La mayoría de las personas obtienen aún menos, dado que están en las franjas de contribución impositiva del 25% o menos.
No me malinterpreten: la deducción impositiva es algo beneficioso, y uno necesita un lugar donde vivir. Pero uno debería asegurarse de que uno realmente puede afrontar la compra de una vivienda antes de arriesgarse.
Recuerde que muchos de los costos reales de ser propietario de una vivienda no son deducibles. El Tío Sam no les dará una deducción por seguro, reparaciones o mantenimiento, por ejemplo, y todos esos costos realmente se suman.
La mayoría de los propietarios deben tener planificado gastar por lo menos 1% del precio de compra de su vivienda por año en mantenimiento y reparaciones, dice el experto en finanzas Eric Tyson: y más si planea contratar a alguna otra persona para que realice el trabajo. Tyson, coautor de "Home Buying for Dummies", recomienda apartar algo de dinero todos los meses en un fondo de emergencia. Es posible que no gaste todo el dinero todos los años, pero tarde o temprano deberá hacer un gasto importante (un nuevo horno o techo, por ejemplo) que le insumirá varios años de ahorros.
Si no mantiene su vivienda en condiciones, deberá pagar aún más cuando llegue el momento de vender la propiedad. Muchos compradores ni siquiera se molestan en ofertar por una propiedad en la que se observa un abandono significativo. Incluso en los mercados calientes, es probable que los compradores soliciten concesiones especiales para pagar las reparaciones que usted debería haber hecho.
Las pruebas clave
El mejor consejo sobre el tema de si comprar o no sigue siendo la versión comprobada a través del tiempo: Hágalo cuando a usted le convenga. Esto significa tener que estar de acuerdo con todas las afirmaciones siguientes:
Planeo estar en el mismo lugar durante por lo menos tres años. Si el mercado inmobiliario de su área es débil, es posible que necesite todavía más tiempo para que la valorización de los precios compense el costo de vender y mudarse.
Puedo cubrir todos los costos involucrados. Lo que es más importante, eso requiere tener suficiente dinero en efectivo como para hacer un pago inicial decente (lo que en el entorno de préstamos de hoy en día puede significar por lo menos un 5% del precio de compra). También soy fanática del uso de hipotecas de tasa fija, a la antigua, ya sea la variedad de 30 años o los préstamos híbridos que quedan fijos durante el tiempo en que planee permanecer en la vivienda.
Si no puede hacerse cargo de los pagos con uno de estos préstamos, probablemente no puede permitirse comprar la casa. (Si tiene pensado un préstamo menos tradicional, asegúrese de averiguar a cuánto pueden ascender los pagos y determinar si puede pagarlos.) Luego asegúrese de que puede pagar todos los gastos incidentales, incluyendo impuestos, seguro, tasaciones y deudas de la asociación de propietarios, reparaciones y mantenimiento. No es mala idea limitar la disponibilidad total de vivienda a un 25% o 30% de su ingreso bruto, en especial si desea realizar aportes para la jubilación, financiar la educación universitaria de sus hijos y salir de vacaciones ocasionalmente.
Quiero ser propietario. Las casas son caras y complicadas de comprar, financiar y mantener. La valorización está muy lejos de ser inevitable. Si no tiene un fuerte deseo de ser dueño de sus paredes, y hacer lo necesario para mantenerlas en buen estado, probablemente le vaya mejor como inquilino, por lo menos por ahora.
El mejor consejo sobre el tema de si comprar o no sigue siendo la versión comprobada a través del tiempo: Hágalo cuando a usted le convenga. Esto significa tener que estar de acuerdo con todas las afirmaciones siguientes:
Planeo estar en el mismo lugar durante por lo menos tres años. Si el mercado inmobiliario de su área es débil, es posible que necesite todavía más tiempo para que la valorización de los precios compense el costo de vender y mudarse.
Puedo cubrir todos los costos involucrados. Lo que es más importante, eso requiere tener suficiente dinero en efectivo como para hacer un pago inicial decente (lo que en el entorno de préstamos de hoy en día puede significar por lo menos un 5% del precio de compra). También soy fanática del uso de hipotecas de tasa fija, a la antigua, ya sea la variedad de 30 años o los préstamos híbridos que quedan fijos durante el tiempo en que planee permanecer en la vivienda.
Si no puede hacerse cargo de los pagos con uno de estos préstamos, probablemente no puede permitirse comprar la casa. (Si tiene pensado un préstamo menos tradicional, asegúrese de averiguar a cuánto pueden ascender los pagos y determinar si puede pagarlos.) Luego asegúrese de que puede pagar todos los gastos incidentales, incluyendo impuestos, seguro, tasaciones y deudas de la asociación de propietarios, reparaciones y mantenimiento. No es mala idea limitar la disponibilidad total de vivienda a un 25% o 30% de su ingreso bruto, en especial si desea realizar aportes para la jubilación, financiar la educación universitaria de sus hijos y salir de vacaciones ocasionalmente.
Quiero ser propietario. Las casas son caras y complicadas de comprar, financiar y mantener. La valorización está muy lejos de ser inevitable. Si no tiene un fuerte deseo de ser dueño de sus paredes, y hacer lo necesario para mantenerlas en buen estado, probablemente le vaya mejor como inquilino, por lo menos por ahora.