Trucos para mejorar el interés de tu hipoteca
Seguramente muchas veces has deseado saber todos los trucos y triquiñuelas que utilizan los procesadores de préstamos hipotecarios para jugar con las tasas de interés y conseguir la más adecuada. Pues esos trucos o acrobacias ya están establecidos y salen automáticamente cuando los corredores de préstamos introducen ciertos datos en los programas de préstamos que ofrecen las diferentes entidades.¿Qué son los puntos?
Es como un juego de números entre los puntos y las tasas. A menor punto, mayor tasa y a mayor punto, menor tasa. También estos especialistas hablan de puntos por delante y puntos por detrás. Toda una jerga que a la final repercute en la tasa de interés que permanecerá durante la vida de tu préstamo.
Los puntos de descuento, en definitiva, son los fondos adicionales que puedes pagarle a la institución de crédito el día del cierre a cambio de una tasa de interés más baja.
Un punto equivale al 1% del monto principal de tu préstamo. Por ejemplo, si la hipoteca es por $300.000, un punto cuesta $3.000. Y generalmente cada punto que pagas por un préstamo a liquidar en 30 años, reduce la tasa de interés de 0,125 a 0,250 de punto porcentual. Digamos que la tasa de interés sobre una hipoteca a pagar en 30 años es del 7,250%, pagando un punto podrías reducirla al 7,125% o al 7,00%.
También hay puntos que cobran los prestamistas tanto en las hipotecas de tasa fija como de tasa ajustable para cubrir costos por inicio de préstamo y ofrecer compensación adicional al prestamista o corredor. También el prestamista o el corredor de hipotecas –dependiendo si trabajas directamente con el banco o a través de un mortgage broker- te va a ofrecer la opción de que asumas puntos de descuento para que obtengas un interés más bajo que repercutirá obviamente en el monto de los pagos mensuales de tu préstamo.
Sin embargo, puede haber algunas instituciones que te permitan disminuir las tasas de interés a través de un sistema de puntos que generalmente sólo aplica en préstamos con tasa fija.
¿Cuándo te convienen los puntos?
Generalmente tiene más sentido pagar puntos de descuento si piensas vivir en la casa por un periodo de tiempo prolongado. Lo que significa que estarás mayor tiempo con ese mismo préstamo y te convendría obtener una mejor tasa de interés.
La institución de crédito puede ofrecerte la opción de pagar uno o más puntos de descuento, o una fracción de punto. Tú decides si los tomas o no, en definitiva tienes que estudiar lo que más te convenga, ya que si a través de los puntos logras disminuir la tasa de interés, al ser esta menor, tus pagos también serán menores y ahorrarás algo de dinero cada mes.
Antes de pensar en los puntos, debes hacer una buena búsqueda para que compares y te decidas por la institución que te ofrezca la hipoteca y la tasa de interés más apropiadas.
La tasa de interés y el monto del préstamo son los que van a determinar el pago mensual de tu hipoteca (principal e interés). Estas tasas no las determinan los prestamistas, sino que son establecidas en el mercado secundario, es decir donde los préstamos se venden y se compran, es por eso que los responsables de establecer estas tasas son los dos grandes inversionistas del mercado secundario: Fannie Mae y Freddie Mac. Sin entrar en más detalles, ya que esto se complicaría bastante, lo cierto es que las tasas de intereses en el mercado secundario tienden a bajar y a subir, según algunos factores de la economía.
Sin embargo, si tú estás listo para un préstamo, sin importar si la tasas está más alta o más baja que hace un mes o hace un año, debes preocuparte porque tu crédito esté bueno para que puedas obtener la mejor tasa de interés. Recuerda que el mercado establece una tasa mínima en casos óptimos, por ejemplo del 6,5%, pero esta puede ir aumentando si las condiciones crediticias del comprador son menos óptimas.
¿Cuándo te convienen los puntos?
Generalmente tiene más sentido pagar puntos de descuento si piensas vivir en la casa por un periodo de tiempo prolongado. Lo que significa que estarás mayor tiempo con ese mismo préstamo y te convendría obtener una mejor tasa de interés.
La institución de crédito puede ofrecerte la opción de pagar uno o más puntos de descuento, o una fracción de punto. Tú decides si los tomas o no, en definitiva tienes que estudiar lo que más te convenga, ya que si a través de los puntos logras disminuir la tasa de interés, al ser esta menor, tus pagos también serán menores y ahorrarás algo de dinero cada mes.
Antes de pensar en los puntos, debes hacer una buena búsqueda para que compares y te decidas por la institución que te ofrezca la hipoteca y la tasa de interés más apropiadas.
La tasa de interés y el monto del préstamo son los que van a determinar el pago mensual de tu hipoteca (principal e interés). Estas tasas no las determinan los prestamistas, sino que son establecidas en el mercado secundario, es decir donde los préstamos se venden y se compran, es por eso que los responsables de establecer estas tasas son los dos grandes inversionistas del mercado secundario: Fannie Mae y Freddie Mac. Sin entrar en más detalles, ya que esto se complicaría bastante, lo cierto es que las tasas de intereses en el mercado secundario tienden a bajar y a subir, según algunos factores de la economía.
Sin embargo, si tú estás listo para un préstamo, sin importar si la tasas está más alta o más baja que hace un mes o hace un año, debes preocuparte porque tu crédito esté bueno para que puedas obtener la mejor tasa de interés. Recuerda que el mercado establece una tasa mínima en casos óptimos, por ejemplo del 6,5%, pero esta puede ir aumentando si las condiciones crediticias del comprador son menos óptimas.
Si tienes un buen puntaje de crédito, además puedes darte el gusto de cotizar y obtener información con varias instituciones o corredores de préstamos para averiguar sobre las mejores opciones y costos de la hipoteca. Haz trato con aquel prestamista que te ofrezca las mejores condiciones y por supuesto, te ofrezca una mejor tasa interés. Para cumplir este objetivo, puedes seguir los siguientes consejos que da la Administración de la Reserva Federal de los Estados Unidos (The Federal Reserve Board).
Averigua en varios sitios especializados sobre las tasas de interés del momento. Prueba estos: www.bankrate.com, www.fanniemae.com y www.freddiemac.com.
Solicita una lista de las tasas de interés actuales a diferentes prestamistas y asegúrate de que te han ofrecido y cotizado las más bajas del día o de la semana.
Pregunta si la tasa es fija o variable y no olvides que cuando suben las tasas de interés ajustables de un préstamo, subirá el pago mensual, y si bajan, bajará tu pago.
Averigua todo lo referente a la tasa anual de interés (APR), que comprende la tasa se interés, los puntos, costos del corredor y otros cargos adicionales.
También deberás escoger entre una hipoteca de tasa de interés fija o ajustable (ARM), el plazo del préstamo (10, 15, 20, 30 o hasta 40 años). Y considerar el costo total del préstamo, incluyendo todos los cargos, los costos de cierre y los puntos.
Recuerda que las tasas de interés hipotecario cambian con frecuencia, por lo que puedes preguntar al prestamista si te ofrece una tasa de interés inmodificable (locking in rates) que te permitiría llevar a cabo todo el proceso del préstamo hipotecario sabiendo cuál va a ser el interés exacto que va a tener durante la vigencia del préstamo si éste es de tasa fija, o para el periodo inicial si es una hipoteca ajustable (ARM).
Además los puntos te pueden dar otras ventajas
Como en todos los aspectos financieros de tu vida siempre está presente el tío de todos, el Tío Sam, los puntos de descuento que pagues el día del cierre cuando compras o refinancias una propiedad suelen deducirse el año fiscal en el cual obtuviste el préstamo.
Si refinancias un préstamo hipotecario, los puntos que pagas siguen siendo deducibles, pero por lo general, no puedes deducir de una vez todos los puntos que pagaste en un mismo año. Ahora, si refinancias un préstamo para obtener más dinero para hacerle mejoras a tu casa, tal vez puedas deducir parte de los puntos, o todos ellos, el mismo año en que te dieron el préstamo refinanciado. Como siempre, consulta con tu asesor fiscal.
Averigua en varios sitios especializados sobre las tasas de interés del momento. Prueba estos: www.bankrate.com, www.fanniemae.com y www.freddiemac.com.
Solicita una lista de las tasas de interés actuales a diferentes prestamistas y asegúrate de que te han ofrecido y cotizado las más bajas del día o de la semana.
Pregunta si la tasa es fija o variable y no olvides que cuando suben las tasas de interés ajustables de un préstamo, subirá el pago mensual, y si bajan, bajará tu pago.
Averigua todo lo referente a la tasa anual de interés (APR), que comprende la tasa se interés, los puntos, costos del corredor y otros cargos adicionales.
También deberás escoger entre una hipoteca de tasa de interés fija o ajustable (ARM), el plazo del préstamo (10, 15, 20, 30 o hasta 40 años). Y considerar el costo total del préstamo, incluyendo todos los cargos, los costos de cierre y los puntos.
Recuerda que las tasas de interés hipotecario cambian con frecuencia, por lo que puedes preguntar al prestamista si te ofrece una tasa de interés inmodificable (locking in rates) que te permitiría llevar a cabo todo el proceso del préstamo hipotecario sabiendo cuál va a ser el interés exacto que va a tener durante la vigencia del préstamo si éste es de tasa fija, o para el periodo inicial si es una hipoteca ajustable (ARM).
Además los puntos te pueden dar otras ventajas
Como en todos los aspectos financieros de tu vida siempre está presente el tío de todos, el Tío Sam, los puntos de descuento que pagues el día del cierre cuando compras o refinancias una propiedad suelen deducirse el año fiscal en el cual obtuviste el préstamo.
Si refinancias un préstamo hipotecario, los puntos que pagas siguen siendo deducibles, pero por lo general, no puedes deducir de una vez todos los puntos que pagaste en un mismo año. Ahora, si refinancias un préstamo para obtener más dinero para hacerle mejoras a tu casa, tal vez puedas deducir parte de los puntos, o todos ellos, el mismo año en que te dieron el préstamo refinanciado. Como siempre, consulta con tu asesor fiscal.