¿Solucion a la crisis Hipotecaria?
En febrero de 2009, el gobierno del presidente Barack Obama propuso un Plan de Capacidad de Pago y Estabilidad para Propietarios de Viviendas (Homeowners Affordability and Stability Plan, en inglés), con objeto de evitar que entre 7 y 9 millones de familias, ahora imposibilitadas de reestructurar o refinanciar sus hipotecas, lleguen a una ejecución hipotecaria o foreclosure
Y es que a todos nos conviene que este plan sea exitoso.
No solo porque unos 6 millones de familias que están haciendo esfuerzos superlativos para pagar sus hipotecas están a un paso del proceso de ejecución hipotecaria ni porque otros cuantos millones quisieran refinanciar pero no pueden debido a la profunda caída del valor de las propiedades, sino porque, según la página oficial del Departamento del Tesoro que explica dicho plan, con cada nueva ejecución hipotecaria ¡los valores de las propiedades en el vecindario dónde está esa casa caen en un 9%!
Así que sea porque te veas directamente impactado con el fantasma del foreclosure o porque temas que tu casa pierda valor debido a la de algún vecino, este plan nos interesa a todos.
Mecanismos de ayuda para refinanciamientos
Según el resumen ejecutivo y la sección de preguntas y respuestas del Departamento del Tesoro, el Plan de Estabilidad busca que los propietarios puedan obtener el refinanciamiento necesario para convertir hipotecas peligrosas en unas que sean más seguras: con intereses fijos y pagos mensuales asequibles al presupuesto de la familia.
Estos refinanciamientos no van a alterar el monto de la deuda que tenga el propietario con el financista. Pero al cambiar el financiamiento a una tasa de interés más baja traerá una reducción del pago mensual y del costo total del préstamo.
Todas las condiciones para acogerse a este plan están delineadas en el sitio Web Financial Stability.gov, vigente desde el 4 de marzo de 2009. En este te preguntan las cuatro condiciones para acogerse al plan, siendo una de ellas que el préstamo sea una hipoteca en conformidad con los requisitos de Fannie Mae o de Freddie Mac y cuyo préstamo haya sido comprado por estas, lo que en inglés se conoce como “securitized” por estas instituciones. Es decir, que el banco que generó la hipoteca lo haya vendido a Fannie Mae o Freddie Mac o que haya sido colocado en un portafolio de valores respaldados por hipotecas.
Esto puede averiguarse contactando directamente a la empresa que administra la hipoteca, o solicitándolo con los datos del propietario y de la propiedad en cuestión a Fannie Mae directamente, como parte del plan determinado por el ejecutivo nacional. En caso de que la propiedad haya sido procesada por Freddie Mac y el financista no provea este dato, se puede solicitar información directamente a Freddie Mac.
A diferencia de un refinanciamiento típico, bajo este programa no se exigirá que la propiedad tenga un máximo de 80% de deuda con respecto al valor de la propiedad, razón por la cual muchas hipotecas no se están pudiendo refinanciar hoy día, porque al bajar el precio de mercado de las propiedades, en muchos casos la hipoteca es mayor al valor actual de esta. Los montos máximos a refinanciar bajo este programa serán del 105% del valor de la propiedad.
En un ejemplo es más claro de verse: Tienes una hipoteca de $100.000 sobre una propiedad que cuando la adquiriste estaba valorada en $120.000. Los intereses del préstamo son muy altos o son ajustables y necesitas refinanciarla. Resulta que la propiedad ha perdido valor; de la casa valorada hoy en $ 95.000, debes $100.000.
Si pides un refinanciamiento regular el monto máximo a refinanciar sería del 80% de la propiedad, o sea te refinanciarían solo $76.000. Tendrías que pagar la diferencia entre los $100 mil que debes ahora y los $76 mil que te refinanciarían, es decir, $24.000. Casi seguro que esta no es la solución viable que necesitas.
Ahora, con el plan de Estabilidad, el refinanciamiento puede ser de hasta un 105% del valor de mercado de la propiedad. Entonces, si el valor de la propiedad es de $95.000, te pueden refinanciar hasta $99.750. La diferencia entre lo que debes ahora y lo que refinanciarían sí sería algo que podrías pagar ($250), ¿verdad?
Ahora bien, las tasas de interés para los refinanciamientos estarán determinadas por el mercado en el momento de la solicitud. En este aspecto habrán diferencias entre un prestamista y otro, en parte debido a los puntos asociados con el programa y por otra parte según las condiciones tuyas como solicitante del préstamo; pero lo que no puede haber es cláusulas de penalidades por pagos anticipados o pagos adicionales a ciertos términos conocidos en inglés como “balloon notes”.
Los refinanciamientos no los dará el HUD, ni el gobierno, ni Fannie Mae o Freddie Mac. Los refinanciamientos provienen de empresas hipotecarias que quieran participar en este programa. Es posible que el banco que hoy da servicio a tu hipoteca esté interesado en participar de este programa, pero eso es voluntario.
El sitio oficial recomienda estar preparado para presentar toda la documentación que exigirá el financista, ser paciente mientras los financistas implementan estos planes que son tan nuevos y proceder con prontitud cuando se inicien las solicitudes.
Recuerda que el objetivo del plan de Estabilidad es darle oportunidad a aquellos prestatarios dignos de crédito a obtener pagos razonables y sostenibles durante la vida del préstamo. Al iniciar las solicitudes, el prestamista te entregará un “cálculo de buena fe” en el que tomando en cuenta las tasas aplicables y todas las condiciones del refinanciamiento, te mostrarán el nuevo pago hipotecario mensual y el costo total del préstamo. Si no es mejor de lo que ahora tienes, no te conviene refinanciar.
Si pides un refinanciamiento regular el monto máximo a refinanciar sería del 80% de la propiedad, o sea te refinanciarían solo $76.000. Tendrías que pagar la diferencia entre los $100 mil que debes ahora y los $76 mil que te refinanciarían, es decir, $24.000. Casi seguro que esta no es la solución viable que necesitas.
Ahora, con el plan de Estabilidad, el refinanciamiento puede ser de hasta un 105% del valor de mercado de la propiedad. Entonces, si el valor de la propiedad es de $95.000, te pueden refinanciar hasta $99.750. La diferencia entre lo que debes ahora y lo que refinanciarían sí sería algo que podrías pagar ($250), ¿verdad?
Ahora bien, las tasas de interés para los refinanciamientos estarán determinadas por el mercado en el momento de la solicitud. En este aspecto habrán diferencias entre un prestamista y otro, en parte debido a los puntos asociados con el programa y por otra parte según las condiciones tuyas como solicitante del préstamo; pero lo que no puede haber es cláusulas de penalidades por pagos anticipados o pagos adicionales a ciertos términos conocidos en inglés como “balloon notes”.
Los refinanciamientos no los dará el HUD, ni el gobierno, ni Fannie Mae o Freddie Mac. Los refinanciamientos provienen de empresas hipotecarias que quieran participar en este programa. Es posible que el banco que hoy da servicio a tu hipoteca esté interesado en participar de este programa, pero eso es voluntario.
El sitio oficial recomienda estar preparado para presentar toda la documentación que exigirá el financista, ser paciente mientras los financistas implementan estos planes que son tan nuevos y proceder con prontitud cuando se inicien las solicitudes.
Recuerda que el objetivo del plan de Estabilidad es darle oportunidad a aquellos prestatarios dignos de crédito a obtener pagos razonables y sostenibles durante la vida del préstamo. Al iniciar las solicitudes, el prestamista te entregará un “cálculo de buena fe” en el que tomando en cuenta las tasas aplicables y todas las condiciones del refinanciamiento, te mostrarán el nuevo pago hipotecario mensual y el costo total del préstamo. Si no es mejor de lo que ahora tienes, no te conviene refinanciar.
Si al revisar las condiciones de calificación de este programa de refinanciamiento encuentras que no cumples con todas, el sitio oficial te referirá a los otros programas disponibles. No te desesperes y sigue el flujo del sitio Web hasta que agotes tus opciones. La peor diligencia es la que no se hace, ¿verdad?
Un “flotador” para las hipotecas a punto de irse a pique en foreclosure
En el caso de hipotecas que están a punto de entrar en ejecución, ya sea porque están atrasadas en pagos o porque los propietarios no van a poder seguir haciéndolos debido a razones múltiples como pérdida del trabajo, reducción del ingreso familiar, aumento de los gastos, etc., la modificación de estos préstamos puede incluir tanto la reducción de las tasas de interés como la reducción del capital, a discreción del prestamista.
Al ver tanto las condiciones mínimas para tomar ventaja de este programa como la documentación necesaria notarás que: a) Está limitado para viviendas ocupadas por los propietario; b) el pago mensual de la hipoteca debe ser mayor al 31% del ingreso bruto mensual; c) el monto de la deuda no puede superar los límites máximos de préstamos calificados de Fannie Mae y Freddie Mac, es decir, deben ser menores de $729.750; d) la hipoteca debe ser previa al 1 de enero de 2009.
En otras palabras, esta modificación de términos no estará disponible para hipotecas sobre segundas viviendas, casas vacacionales o propiedades que estén alquiladas. Es más, sea esta la única vivienda que posees, si ya no vives en ella – así sea que te mudaste a casa de tus padres por temor que te echaran – no estará considerada como elegible porque no residen en ella sus dueños. Además, si tienes dos hipotecas sobre la casa, solo la primera hipoteca será elegible para este tipo de modificación.
Si bien el Departamento del Tesoro ha incentivado a los prestamistas a darle prioridad a estos propietarios en peligro de ir a una ejecución y muchos ni se han comprometido a llevar estos procedimientos adelante sin darles la oportunidad de revisar cada caso que lo amerite, el proceso puede no ser tan inmediato como tu quisieras. Se paciente. Se trata de un procedimiento nuevo para todos, inclusive para los bancos.
Y si tu actual prestamista no está dispuesto a negociar, está en su derecho. La ley no obliga a que entre en ese acuerdo contigo. Ahora bien, la mayoría de los prestamistas van a preferir llegar a algún tipo de acuerdo antes de ver una casa devolverse a su portafolio de propiedades en foreclosure. Esta salida favorecerá tanto al prestamista como al prestatario. No dejes pasar más tiempo y llama al departamento de mitigación del banco, o aquel que esté a cargo de la ejecución de la casa y plantea esta alternativa lo antes posible.
Por último, si ninguno de estos dos planes, refinanciamiento o modificación de la hipoteca sirven para tu caso particular, no todo está perdido. La recomendación es que te pongas en contacto enseguida con un consejero calificado por el HUD para que te indique cuáles son tus opciones, entre las que puede señalarte proponerle al financista un plan de pagos (repayment plan), un plan de tolerancia o forberance, asistencia especial para prestamistas en las fuerzas militares activas, un short sale o también podrían tratar de hacer una venta antes de la ejecución de la hipoteca (preforeclosure sale), o cuando no hay más remedio, entregar el título al banco.
Además, siempre está a tu disposición la línea telefónica de ayuda HOPE para los propietarios por el 1-888-995-HOPE. Pide hablar con un consejero en español.
Un “flotador” para las hipotecas a punto de irse a pique en foreclosure
En el caso de hipotecas que están a punto de entrar en ejecución, ya sea porque están atrasadas en pagos o porque los propietarios no van a poder seguir haciéndolos debido a razones múltiples como pérdida del trabajo, reducción del ingreso familiar, aumento de los gastos, etc., la modificación de estos préstamos puede incluir tanto la reducción de las tasas de interés como la reducción del capital, a discreción del prestamista.
Al ver tanto las condiciones mínimas para tomar ventaja de este programa como la documentación necesaria notarás que: a) Está limitado para viviendas ocupadas por los propietario; b) el pago mensual de la hipoteca debe ser mayor al 31% del ingreso bruto mensual; c) el monto de la deuda no puede superar los límites máximos de préstamos calificados de Fannie Mae y Freddie Mac, es decir, deben ser menores de $729.750; d) la hipoteca debe ser previa al 1 de enero de 2009.
En otras palabras, esta modificación de términos no estará disponible para hipotecas sobre segundas viviendas, casas vacacionales o propiedades que estén alquiladas. Es más, sea esta la única vivienda que posees, si ya no vives en ella – así sea que te mudaste a casa de tus padres por temor que te echaran – no estará considerada como elegible porque no residen en ella sus dueños. Además, si tienes dos hipotecas sobre la casa, solo la primera hipoteca será elegible para este tipo de modificación.
Si bien el Departamento del Tesoro ha incentivado a los prestamistas a darle prioridad a estos propietarios en peligro de ir a una ejecución y muchos ni se han comprometido a llevar estos procedimientos adelante sin darles la oportunidad de revisar cada caso que lo amerite, el proceso puede no ser tan inmediato como tu quisieras. Se paciente. Se trata de un procedimiento nuevo para todos, inclusive para los bancos.
Y si tu actual prestamista no está dispuesto a negociar, está en su derecho. La ley no obliga a que entre en ese acuerdo contigo. Ahora bien, la mayoría de los prestamistas van a preferir llegar a algún tipo de acuerdo antes de ver una casa devolverse a su portafolio de propiedades en foreclosure. Esta salida favorecerá tanto al prestamista como al prestatario. No dejes pasar más tiempo y llama al departamento de mitigación del banco, o aquel que esté a cargo de la ejecución de la casa y plantea esta alternativa lo antes posible.
Por último, si ninguno de estos dos planes, refinanciamiento o modificación de la hipoteca sirven para tu caso particular, no todo está perdido. La recomendación es que te pongas en contacto enseguida con un consejero calificado por el HUD para que te indique cuáles son tus opciones, entre las que puede señalarte proponerle al financista un plan de pagos (repayment plan), un plan de tolerancia o forberance, asistencia especial para prestamistas en las fuerzas militares activas, un short sale o también podrían tratar de hacer una venta antes de la ejecución de la hipoteca (preforeclosure sale), o cuando no hay más remedio, entregar el título al banco.
Además, siempre está a tu disposición la línea telefónica de ayuda HOPE para los propietarios por el 1-888-995-HOPE. Pide hablar con un consejero en español.